摘要：中機院調(diào)研分析北京養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)趨勢，認為未來北京養(yǎng)老地產(chǎn)將會注重空氣質(zhì)量、有一定的自然資源和便利交通的環(huán)境；強調(diào)配套設施的多功能復合，滿足老年人醫(yī)療、文化、乃至親情友情維護等多方面的需求；同時，居家式的專業(yè)化養(yǎng)老將是重點趨勢。
一、北京養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
2008年底，北京市民政局、市發(fā)改委等五個部門聯(lián)合下發(fā)《關于加快養(yǎng)老服務機構發(fā)展的意見》，提出了北京“9064”養(yǎng)老模式目標； 2013年8月16日，李克強總理主持召開的國務院常務會議提出:要推動社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的“主角”。把服務億萬老年人的“夕陽紅”事業(yè)，打造成“蓬勃發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)”； 2014年伊始，政府各部門頻出臺養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，同時住房城鄉(xiāng)建設部、民政部等部門聯(lián)合印發(fā)了《關于加強養(yǎng)老服務設施規(guī)劃建設工作的通知》(以下簡稱《通知》)，明確新建商品房需配建養(yǎng)老服務設施等系列要求。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應市場需要逐步走入國民大舞臺的中心，并且催生了社會養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條，也讓各路資本開始淘金養(yǎng)老行業(yè)，不少企業(yè)開始探索養(yǎng)老行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的道路。
目前從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式更多地還是以養(yǎng)老地產(chǎn)為主。以北京養(yǎng)老床位調(diào)研觀察。
北京養(yǎng)老床位資源不及需求一半，老年人對量身定做的養(yǎng)老社區(qū)需求強烈。《北京市2012年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展狀況報告》顯示，2012年底全市戶籍老年人口263萬，較上年增加15萬人，占戶籍總人口比例增至20.3%；2012年底北京養(yǎng)老服務機構400余所，床位總數(shù)達7.6萬張，按照“9064”模式目標計算，2012年末北京存在養(yǎng)老床位缺口近18.7萬張；按目前趨勢，即使不考慮北京市過半的外來人口，2020年戶籍老年人將達380萬人，按照6%的老年人需要社區(qū)養(yǎng)老床位、4%的老年人需要機構養(yǎng)老床位的比例計算，到2020年北京需要養(yǎng)老床位38萬張，目前仍有待落實。
圖例1：
圖例2：
據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，北京被調(diào)查老年人70%以上對現(xiàn)有居住環(huán)境不滿意，其中的醫(yī)護急救條件、體育娛樂場所意見很大，半數(shù)以上對社區(qū)活動、空氣、安全設施、環(huán)境安靜度不滿意，而居住高樓、周圍老人少、和子女住以及居住面積的不滿意程度相對較低；
在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權的占調(diào)查總數(shù)的51％，打算租賃房屋使用權的占24％，希望購買產(chǎn)權式酒店的占16％，打算采取其他形式的占9％，老年人對量身定做的老年社區(qū)消費意愿強烈。
二、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的趨勢
目前我國養(yǎng)老資源的短缺，養(yǎng)老需求逐漸多樣化，使得企業(yè)成為養(yǎng)老市場的主要力量。中國入世首席談判代表、原國家外經(jīng)貿(mào)部副部長龍永圖曾表示，大包大攬會讓政府的負擔越來越重，最終走到國家社會保障瀕于破產(chǎn)的地步。我國老齡化雖然還沒有真正到來，但是我國政府的債務水平已超過了經(jīng)濟總量的50%。隨著我國老齡化社會腳步的加快，巨大的養(yǎng)老需求日益凸顯，政府公辦的養(yǎng)老機構仍遠遠不能滿足需求，進而由市場化力量提供的專業(yè)化養(yǎng)老服務終將是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢。
圖例3：養(yǎng)老地產(chǎn)的三個階段
圖例4：現(xiàn)有養(yǎng)老住宅的5個類型。
三、北京養(yǎng)老地產(chǎn)趨勢
理想中的養(yǎng)老——生態(tài)優(yōu)美的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)。
隨著生活水平的提高，經(jīng)濟環(huán)境的迅速增長，人們對于精神層次和物質(zhì)享受的層次要求也相對越高，北京退休的高級知識分子和越來越多的高精尖人才老齡化，這一代老人的需求不再滿足傳統(tǒng)的養(yǎng)老理念。老有所為、老有所樂、老有 所盼的現(xiàn)代養(yǎng)老理念已經(jīng)逐步取代了傳統(tǒng)養(yǎng)老思想，北京養(yǎng)老社區(qū)功能配套也有了更高的要求。
圖例5：
四、綜上所述，中機院分析員認為未來北京養(yǎng)老地產(chǎn)項目發(fā)展方向是：
1、空氣質(zhì)量好、有一定的自然資源、交通便利是共同規(guī)律。
2、強調(diào)配套設施的多功能復合，滿足老年人多方面需求，醫(yī)療、文化、乃至親情友情維護。
3、提供居家式的專業(yè)化養(yǎng)老是未來養(yǎng)老項目的主要發(fā)展方向。
