園區(qū)項(xiàng)目前期定位

園區(qū)項(xiàng)目前期定位咨詢(xún)

園區(qū)項(xiàng)目前期定位咨詢(xún) 中機(jī)院通過(guò)對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究、區(qū)域目標(biāo)客戶研究、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究，發(fā)現(xiàn)區(qū)域供求關(guān)系、市場(chǎng)機(jī)會(huì)、目標(biāo)客戶群需求特點(diǎn)、產(chǎn)品差異性等，初步確定項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位、功能定位、客戶定位、產(chǎn)品定位，再根據(jù)用戶對(duì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略訴求、資金投入程度、開(kāi)發(fā)策略要求等，制定適配項(xiàng)目發(fā)展的合理項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位，開(kāi)發(fā)策略等，指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理。為進(jìn)一步明確產(chǎn)業(yè)合作方提供指引和方向。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)面臨的問(wèn)題

隨著我國(guó)房地產(chǎn)剛性需求逐漸飽和，“蛋糕”余量不多，而競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，加之國(guó)家嚴(yán)格調(diào)控樓市已進(jìn)入常態(tài)化，眾多房產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，近年來(lái)，各式各樣的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、科技孵化產(chǎn)業(yè)園、專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)園如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，截至2019年末，我國(guó)共有各類(lèi)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)628家，省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)共有2053家，各類(lèi)市縣級(jí)園區(qū)、園中園、區(qū)中園更是不計(jì)其數(shù)。確實(shí)，從1984年設(shè)立首批國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以來(lái)，園區(qū)一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的助推器，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)達(dá)到30%以上，但隨著國(guó)內(nèi)外形勢(shì)不斷變化，我國(guó)工業(yè)化水平不斷推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)與可持續(xù)發(fā)展也將面臨各種矛盾和挑戰(zhàn)，以往靠產(chǎn)業(yè)鏈成功的，會(huì)面臨產(chǎn)業(yè)集聚困難和產(chǎn)業(yè)環(huán)境不佳的矛盾；靠銷(xiāo)售成功的，會(huì)面臨分割政策不同的矛盾；靠賣(mài)地成功的，會(huì)面臨土地分成違法和指標(biāo)匱乏的矛盾；靠招商服務(wù)成功的，會(huì)面臨區(qū)域歧視和政府違約成本的矛盾。總結(jié)起來(lái)，具體包括：

1供給側(cè)與需求側(cè)的矛盾
土地方面，一二線城市核心土地供給嚴(yán)重不足，三四線城市大量工業(yè)用地辦公廠房閑置休眠；服務(wù)方面，企業(yè)在價(jià)格、區(qū)位、定位、規(guī)劃、配套、服務(wù)、孵化等方面的需求難以得到滿足，園區(qū)服務(wù)缺乏市場(chǎng)調(diào)研，成了“花架子”。
2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的鎮(zhèn)痛
經(jīng)歷了粗放式、外延式的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須實(shí)施新戰(zhàn)略、探索新路徑，轉(zhuǎn)舵集約式、內(nèi)涵式發(fā)展，新舊更迭,必然是一個(gè)過(guò)程，必然會(huì)經(jīng)歷陣痛，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何準(zhǔn)確定位，“老產(chǎn)業(yè)”如何退出，“新產(chǎn)業(yè)”如何布局，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)化如何“無(wú)縫銜接”，都需要不斷研究反復(fù)論證。
3產(chǎn)業(yè)體系大而全，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不清晰
企業(yè)入園最大的優(yōu)勢(shì)在于通過(guò)合理規(guī)劃和統(tǒng)籌布局，將生產(chǎn)鏈和價(jià)值鏈相關(guān)的企業(yè)集聚起來(lái)，加強(qiáng)之間的分工合作，形成集群效應(yīng)。但我國(guó)多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)過(guò)度追求大而全，缺乏明確的產(chǎn)業(yè)定位，片面追求大企業(yè)，幾乎沒(méi)有行業(yè)門(mén)檻，導(dǎo)致園區(qū)變成各類(lèi)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的“大雜燴”。
4缺乏成熟的運(yùn)營(yíng)管理模式
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理是一門(mén)大學(xué)門(mén)，無(wú)論是園區(qū)擴(kuò)展還是招商，運(yùn)營(yíng)服務(wù)都是構(gòu)成園區(qū)持久性發(fā)展的主要因素，目前我國(guó)大多數(shù)園區(qū)仍處于虧損狀態(tài)，歸根結(jié)底還是運(yùn)營(yíng)情況出現(xiàn)了問(wèn)題，包括管理體制不夠科學(xué)、政策措施不夠完善、融資渠道較窄、專(zhuān)業(yè)人才比較缺乏等。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的問(wèn)題：

園區(qū)規(guī)劃盲目追求布局外觀性，不重實(shí)效性!
園區(qū)規(guī)劃還停留在傳統(tǒng)城市規(guī)劃模式層面上!
園區(qū)規(guī)劃同質(zhì)性現(xiàn)象嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)力缺乏!
園區(qū)規(guī)劃水平不高，配套銜接不夠，投資環(huán)境差!
園區(qū)規(guī)劃重外表空間，輕內(nèi)在產(chǎn)業(yè)，缺乏驅(qū)動(dòng)力量!
產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位不準(zhǔn)確，深度不夠，操作性不強(qiáng)

可看出，規(guī)劃沒(méi)做好，園區(qū)建設(shè)很難搞得好。產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃是園區(qū)建設(shè)的龍頭，決定園區(qū)未來(lái)的發(fā)展方向，決定園區(qū)建設(shè)規(guī)模和品位，所以園區(qū)建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持“規(guī)劃先行”的指導(dǎo)原則。

中機(jī)院的規(guī)劃理念：

1
如何從產(chǎn)業(yè)鏈的角度對(duì)現(xiàn)有的區(qū)域產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深入分析研究，尋找缺失環(huán)節(jié)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)；
2
如何結(jié)合區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資源稟賦，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局，選擇主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)；
3
如何在園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理模式和機(jī)制上形成突破，保持健康、持續(xù)的發(fā)展趨勢(shì)；
4
如何正確處理招商引資和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的關(guān)系，保持區(qū)域經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力；
5
如何在圍繞園區(qū)產(chǎn)（企）業(yè)發(fā)展的需求上形成特色的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系。

我們能提供的服務(wù)

中機(jī)院起源于產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)監(jiān)測(cè)，發(fā)展壯大于規(guī)劃咨詢(xún)，成名于新城新區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)。自2008年始，轉(zhuǎn)型專(zhuān)注于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃及招商運(yùn)營(yíng)托管全鏈咨詢(xún)（產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、市場(chǎng)研究、地產(chǎn)策劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)托管），是國(guó)內(nèi)比較早提出和踐行“地區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)全鏈咨詢(xún)服務(wù)”的機(jī)構(gòu)之一。10余年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、500+落地案例、600余人專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)及豐厚政府企業(yè)資源。針對(duì)園區(qū)我院提供八大服務(wù)，如下：

產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略
科學(xué)構(gòu)劃園區(qū)全局性的發(fā)展藍(lán)圖：包括產(chǎn)業(yè)聚集、功能定位、開(kāi)發(fā)模式、運(yùn)作機(jī)制等研究。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展定位
明確發(fā)展方向，有效提出園區(qū)整體形象：包括產(chǎn)業(yè)定位、功能定位、目標(biāo)客戶篩選、管控機(jī)制等研究。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位
加快推進(jìn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)：包括園區(qū)比較優(yōu)勢(shì)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈分工協(xié)作、細(xì)分領(lǐng)域、產(chǎn)業(yè)招商等研究。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局
深度優(yōu)化園區(qū)產(chǎn)業(yè)空間布局：包括空間承載力、特色集聚、功能分區(qū)等研究。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)二次創(chuàng)業(yè)
整合多重優(yōu)勢(shì)，挖掘園區(qū)發(fā)展新潛力：包括支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)、園區(qū)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)培養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化路徑等研究。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理
提高運(yùn)營(yíng)管理水平，煥發(fā)園區(qū)發(fā)展新活力：包括管理體制、產(chǎn)業(yè)招商、品牌經(jīng)營(yíng)、孵化支持、產(chǎn)業(yè)投資等研究。
營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化
全面優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，既是實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的必然要求，也是打造開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)新優(yōu)勢(shì)的迫切需要。
招商策劃
我院提出“離岸招商、離岸孵化”的創(chuàng)新理論，以商招商、以資購(gòu)商、招商前置（做產(chǎn)業(yè)及園區(qū)規(guī)劃時(shí)研究了后期招商）等多種招商形式結(jié)合

服務(wù)的園區(qū)類(lèi)型：

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃五步法

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃背景、發(fā)展定位、規(guī)劃布局、招商策略、園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理等內(nèi)容。內(nèi)容總體概括，產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃可分為產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和園區(qū)規(guī)劃兩部分規(guī)劃。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是靈魂，空間規(guī)劃是軀體，所以園區(qū)規(guī)劃應(yīng)該堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先行的理念。當(dāng)然，在此之前，對(duì)外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境的充分梳理，是產(chǎn)業(yè)能夠準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)。

01 外部環(huán)境分析

產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析
行業(yè)發(fā)展前景評(píng)估
政策導(dǎo)向
02 內(nèi)部資源分析

內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)
內(nèi)部資源劣勢(shì)
產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和資源能力
產(chǎn)業(yè)與周邊的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)
03 產(chǎn)業(yè)定位分析

確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)
確定產(chǎn)業(yè)組合方案
確定輔助產(chǎn)業(yè)
04 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和空間布局

產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略
空間布局策略
05 園區(qū)配套策略

招商策略
運(yùn)營(yíng)管理策略
增值服務(wù)策略
投融資策略