商業(yè)地產(chǎn)的定義及分類

　　商業(yè)地產(chǎn)是指通過(guò)合理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)升值獲取回報(bào)的房地產(chǎn)投資品。商業(yè)房地產(chǎn)的概念有廣義、狹義之分，從廣義概念上講，商業(yè)房地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。狹義商業(yè)地產(chǎn)是專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、健身等，其開(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途等都有別于住宅、公寓、寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)類型。
在后面的分析中，我們將商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分為辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)蓚€(gè)子行業(yè)進(jìn)行具體分析。

商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位

　　房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)

　　2007年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布的“關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知”中，首次將房地產(chǎn)業(yè)明確列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，通知中說(shuō)：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。”

　　1998年國(guó)家曾明確提出要把房地產(chǎn)行業(yè)培育成支柱產(chǎn)業(yè)，其后幾年，特別是1999年后，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到了30%左右，對(duì)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率不斷上升，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要來(lái)源之一，逐漸發(fā)展成為真正的支柱產(chǎn)業(yè)。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)
房地產(chǎn)行業(yè)涵蓋和涉及的主要領(lǐng)域包括：（1）土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)；（2）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；（3）房屋開(kāi)發(fā)；（4）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；（5）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價(jià)、測(cè)量，律師、經(jīng)紀(jì)和公證等；（6）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、代收代付等；（7）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。從最初的土地開(kāi)發(fā)到最終房產(chǎn)交付使用，這期間涉及的直接和間接關(guān)聯(lián)部門很多，在投入產(chǎn)出表的40 個(gè)部門中，有38 個(gè)部門與房地產(chǎn)業(yè)存在后向直接關(guān)聯(lián)或前向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，如建筑業(yè)、建材業(yè)、機(jī)械業(yè)、裝潢業(yè)、銷售中介、物業(yè)公司、銀行等。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，其前瞻效應(yīng)、后續(xù)效應(yīng)和旁側(cè)效應(yīng)都很突出，具備支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率高
過(guò)去10年，固定資產(chǎn)投資成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車中最得力的一環(huán)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲引致的房地產(chǎn)投資增速加快成為GDP增長(zhǎng)極為重要的引擎。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)包括三個(gè)方面：
第一，作為投資的一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重很高。1999年以來(lái)，一直維持在20%以上的水平。

第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重逐年升高，從1999年的4.58%上升到2008年的10.17%。

　　商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中承載城市新引擎的作用。
商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，政策向第三產(chǎn)業(yè)傾斜及第三產(chǎn)業(yè)自身的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位也越來(lái)越重要，商業(yè)房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活躍。盡管最近幾年，商業(yè)地產(chǎn)投資額占房地產(chǎn)投資總額的比重稍有下降，但商業(yè)地產(chǎn)的投資額絕對(duì)數(shù)量增長(zhǎng)較快。

具體說(shuō)來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)主要在以下幾個(gè)方面影響城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
（一）帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展
城市化是中國(guó)未來(lái)的必然趨勢(shì)，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)程度是體現(xiàn)城市化水平的重要標(biāo)志，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正是帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及消費(fèi)率提升的有效推動(dòng)力。我國(guó)的消費(fèi)率低于世界平均水平（根據(jù)世界銀行資料，2002 年，世界平均水平為80.1%），消費(fèi)有大幅增長(zhǎng)的潛力，這也預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)的廣大發(fā)展空間。