每一個(gè)行業(yè)他都會(huì)從市場培育期走向成熟期，就像當(dāng)年家用電器、手機(jī)、電腦等行業(yè)也如此。農(nóng)業(yè)地產(chǎn)也如此，未來在5-10年內(nèi)，中國會(huì)出現(xiàn)很多以租賃農(nóng)村土地，或建立有機(jī)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地為主要業(yè)務(wù)的新興產(chǎn)業(yè)。這個(gè)產(chǎn)業(yè)將在“土地流轉(zhuǎn)”、“城鎮(zhèn)化建設(shè)”和“農(nóng)民進(jìn)城”等一系列的宏觀政策和鼓勵(lì)措施下快速形成。
土地確權(quán)證頒發(fā)
“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”快速形成的主要原因有幾個(gè)：
第一，農(nóng)村土地確權(quán)將在2018年末全部結(jié)束，土地確權(quán)證頒布讓農(nóng)民更加靈活的使用土地，“土地流轉(zhuǎn)”趨勢加快。通過“土地流轉(zhuǎn)”讓農(nóng)村土地幾種利用，產(chǎn)生更大利益。
第二，國家經(jīng)濟(jì)增長，除了投資、出口外，最重要的是增加“內(nèi)需”市場。而拉動(dòng)內(nèi)需的“主要支柱”產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)和汽車制造業(yè)，單靠“私家車”無法長久拉動(dòng)GDP增長的。
第三，城鎮(zhèn)化步伐不斷邁進(jìn)，地皮價(jià)格不斷攀升，政府想通過房地產(chǎn)來持久發(fā)展已經(jīng)很困難。而農(nóng)村土地是一個(gè)唯一可以長期重復(fù)利用的、穩(wěn)定的，也是最大財(cái)政保證來源。
第四，大量如聯(lián)想、阿里巴巴、網(wǎng)易這樣的國內(nèi)知名公司，已經(jīng)將業(yè)務(wù)擴(kuò)展到農(nóng)村，當(dāng)然他們不是簡單地去種水稻。
現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)
中國是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，趨勢已經(jīng)顯而易見。那他會(huì)像房地產(chǎn)行業(yè)那樣暴利嗎?他的利益點(diǎn)在哪里?
第一，大量的土地，將會(huì)在地方政府的干預(yù)和規(guī)劃下，有償租賃給相關(guān)企業(yè)機(jī)構(gòu)，并且通過大規(guī)模轉(zhuǎn)出來的土地租金，來維持長期、穩(wěn)定的地方財(cái)政收入。
第二，農(nóng)民通過土地流轉(zhuǎn)來獲得相應(yīng)的現(xiàn)金補(bǔ)償，同時(shí)因?yàn)槠髽I(yè)的入住，會(huì)出現(xiàn)很多職業(yè)農(nóng)民。
第三，租賃土地的企業(yè)機(jī)構(gòu)，通過規(guī)模化、集約化、現(xiàn)代化、專業(yè)化的進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，從中獲取利潤。
第四，通過土地租賃中介服務(wù)的相關(guān)企業(yè)，一樣也能獲得相應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)用。
第五，農(nóng)業(yè)一直受到投資商和年輕人的冷落，在國家對(duì)農(nóng)業(yè)投入不斷增加，對(duì)農(nóng)民補(bǔ)貼不斷加大，以及政府出來的各項(xiàng)扶持政策引導(dǎo)下，農(nóng)業(yè)將會(huì)成為下一個(gè)致富機(jī)會(huì)。
農(nóng)業(yè)發(fā)展跟房地產(chǎn)類似，也在“分散”向“集中”發(fā)展，未來會(huì)出現(xiàn)大量農(nóng)資企業(yè)，也會(huì)有很多農(nóng)場主/大耕戶的出現(xiàn)。
所謂的“暴利”是相對(duì)而言的，它是每一個(gè)行業(yè)從市場培育期走向成熟期的必然階段，當(dāng)年的家用電器、BB機(jī)、手機(jī)、電腦等行業(yè)同樣如此。房地產(chǎn)之所以備受關(guān)注，是因?yàn)樗c百姓生活的關(guān)聯(lián)度和對(duì)民生影響的重要程度所導(dǎo)致的。1980年以前，中國并沒有房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)年人們對(duì)“房地產(chǎn)”的認(rèn)知，如同現(xiàn)在人們對(duì)未來中國可能出現(xiàn)的“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)或生態(tài)農(nóng)莊”的認(rèn)知度一樣陌生。
所謂“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”，是指中國很有可能會(huì)在未來的5-10年內(nèi)，出現(xiàn)以租賃農(nóng)村土地，或建立有機(jī)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地為主要業(yè)務(wù)的新興產(chǎn)業(yè)。這個(gè)產(chǎn)業(yè)將在“土地流轉(zhuǎn)”、“城鎮(zhèn)化建設(shè)”和“農(nóng)民進(jìn)城”等一系列的宏觀政策和鼓勵(lì)措施下快速形成。
第一，大量流轉(zhuǎn)出來的農(nóng)村土地，將在地方政府的干預(yù)和規(guī)劃下，有償租賃給相關(guān)財(cái)團(tuán)、機(jī)構(gòu)，并通過收取大規(guī)模流轉(zhuǎn)出來的土地租金獲得長期、穩(wěn)定的地方財(cái)政收入。
第二，租賃土地的財(cái)團(tuán)、機(jī)構(gòu)，在租賃的土地上經(jīng)營高附加值的經(jīng)濟(jì)作物、從事農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈控制或現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)，從而獲取利潤。
第三，從事土地租賃中介業(yè)務(wù)的“土地買辦”獲得相應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)用。
第四，廣大農(nóng)民將通過出讓土地使用權(quán)而獲得數(shù)額相當(dāng)?shù)囊淮涡袁F(xiàn)金補(bǔ)償，此后再通過出賣剩余勞動(dòng)力成為“職業(yè)農(nóng)民”。
以上推論并非空穴來風(fēng)，專家認(rèn)為促使“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”業(yè)形成的理由如下：
一、人民幣對(duì)美元匯率的升值，無論利害關(guān)系誰是誰非，它最終導(dǎo)致的結(jié)果必然是拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長“三駕馬車”之一的外貿(mào)出口損失慘重。國家提出的“轉(zhuǎn)變發(fā)展方向、改變發(fā)展思路”已明確說明以加工外貿(mào)為主的宏觀發(fā)展方向的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)性。拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的另兩駕馬車中，唯一堅(jiān)挺的是“內(nèi)需”市場。而拉動(dòng)內(nèi)需的“重要支柱”產(chǎn)業(yè)是“房地產(chǎn)”和“汽車制造業(yè)”，顯然依靠單一的“私家車”是無法長久拉動(dòng)GDP增長的。
二、房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)聲鶴唳絕不僅僅是部分城市“房價(jià)過高”的問題。平均占地方政府財(cái)政收入79%(中央電視臺(tái)語)的“土地財(cái)政”現(xiàn)象不可能長久持續(xù)，“城市化”的腳步也將隨著城市擴(kuò)張的“地皮極限”而無法長久供應(yīng)政府的財(cái)政需求。相反，農(nóng)村土地則是目前地方政府唯一可以長期重復(fù)利用的、穩(wěn)定的，也是最大的財(cái)政保障來源。
三、2008年底中央提出的“土地流轉(zhuǎn)”，以及關(guān)于農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，其根本目的就在于將農(nóng)村“剩余”的勞動(dòng)力和“閑置”土地集中利用。最佳“集中利用”農(nóng)村土地的辦法只有一個(gè)：租賃。
四、大量如“聯(lián)想”這樣的國內(nèi)知名公司已悄悄地把資金向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，它們的目的當(dāng)然不可能是簡單地去“種水稻”。
2014、2015年，能否稱為聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)等行業(yè)大佬們進(jìn)軍農(nóng)業(yè)的元年?之前的褚橙柳桃潘蘋果已經(jīng)很吸引眼球了，今年奇虎360的周鴻祎開始賣大米了，阿里巴巴馬云也投資20億元養(yǎng)牛了，兩天前，恒大集團(tuán)董事局主席許家印到內(nèi)蒙古考察畜牧業(yè)，也已開啟恒大進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的步伐……農(nóng)業(yè)，從來沒有象今天這樣引起如此多行外大佬們的關(guān)注。
農(nóng)業(yè)存在剛性需求，存在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提升后老百姓對(duì)“食”的消費(fèi)需求升級(jí)，作為傳統(tǒng)行業(yè)里唯一沒有被徹底整合的行業(yè)，農(nóng)業(yè)逾發(fā)顯得有機(jī)會(huì)和吸引力，也因此引發(fā)各界大佬紛紛踏足，以求在農(nóng)業(yè)行業(yè)整合和變革中取得先機(jī)，贏得超額利益。
農(nóng)業(yè)，下一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)?
過往，中國最賺錢的行業(yè)是房地產(chǎn)、金融、電子信息等行業(yè)，農(nóng)業(yè)備受投資商和年輕人的冷落。在國家對(duì)農(nóng)業(yè)投入不斷增加、對(duì)農(nóng)民補(bǔ)貼不斷加大，以及政府出臺(tái)的各項(xiàng)扶持政策引導(dǎo)下，農(nóng)業(yè)行業(yè)大整合已經(jīng)展開，那么，這種大轉(zhuǎn)型是否如羅杰斯所說，在未來能帶來超越房地產(chǎn)業(yè)的致富機(jī)會(huì)呢?
農(nóng)業(yè)，似乎也在經(jīng)歷著房地產(chǎn)行業(yè)由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變的過程。在這里，我主要以種植業(yè)來談這方面問題，畢竟種植業(yè)與我們所處的農(nóng)資子行業(yè)密切相關(guān)。
中國的種植業(yè)似乎正在走一條路：自給自足小量供應(yīng)(分散)→大耕戶/合作社開始出現(xiàn)(集中) →農(nóng)場主(相對(duì)壟斷)
