自2013年以來(lái)，以深圳為代表的新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)在全國(guó)展開(kāi)了廣泛探索。由于其既具備工業(yè)用地較低的成本優(yōu)勢(shì)，又兼具研發(fā)生產(chǎn)銷(xiāo)售復(fù)合型功能的特點(diǎn)，一經(jīng)推出便，受到投資商的熱捧。

　　然而，從實(shí)際效果看，新型產(chǎn)業(yè)用地的發(fā)展似乎并不盡如人意。

　　政府推出新型產(chǎn)業(yè)用地，其訴求是通過(guò)讓渡一部分土地收益，以?xún)r(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引有實(shí)力的科技型企業(yè)落戶(hù)，換來(lái)產(chǎn)值、稅收、就業(yè)等長(zhǎng)期效益。但這樣的「好意」卻讓很多企業(yè)鉆了空子，「以產(chǎn)業(yè)之名拿地，行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)」的亂象屢禁不止。地方政府既損失了土地收益，又沒(méi)招到優(yōu)質(zhì)企業(yè)，自然一肚子火。于是，各地紛紛出臺(tái)關(guān)于新型產(chǎn)業(yè)用地管理的新意見(jiàn)，通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)考核、限制轉(zhuǎn)讓和分割銷(xiāo)售等措施，將新型產(chǎn)業(yè)用地放在了一個(gè)極高的標(biāo)準(zhǔn)上，直接堵死了一般企業(yè)拿地的可能。

　　但話說(shuō)回來(lái)，政府對(duì)產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)烈期待一直都在。

　　近日，廣州南沙出臺(tái)的《廣州南沙新區(qū)(自貿(mào)片區(qū))支持新興產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的用地管理意見(jiàn)》(征求意見(jiàn)稿)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》)進(jìn)入了大眾視野，該意見(jiàn)創(chuàng)新性提出了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地(M9)概念，在原有新型產(chǎn)業(yè)用地基礎(chǔ)上，對(duì)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、配套比例、產(chǎn)權(quán)分割、銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓、履約監(jiān)管等方面進(jìn)行了升級(jí)。

　　眾所周知，珠三角一直是土地改革的先鋒地區(qū)，全國(guó)大半的土地創(chuàng)新政策都出自于此，一舉一動(dòng)具有極強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。這次廣州南沙提出的M9.更是被業(yè)內(nèi)看作「新型產(chǎn)業(yè)用地2.0版」。

　　具體來(lái)說(shuō)，M9和M0有何區(qū)別?南沙的創(chuàng)新舉措，能否撬動(dòng)已經(jīng)關(guān)閉的新型產(chǎn)業(yè)用地大門(mén)?對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，又有哪些投資機(jī)會(huì)?

　　新型產(chǎn)業(yè)園用地(M9)與新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)對(duì)比

　　對(duì)比了《廣州市新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)準(zhǔn)入退出實(shí)施指引》、《廣州市提高工業(yè)用地利用效率實(shí)施辦法》、《征求意見(jiàn)稿》等公開(kāi)政策中對(duì)M9以及M0用地關(guān)于產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、產(chǎn)權(quán)分割、銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓等方面的規(guī)定，梳理了兩者的主要區(qū)別，具體如下：

　　1、M9設(shè)置產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入

　　在產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入上，M9提出以智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車(chē)、新一代信息技術(shù)與人工智能、生物醫(yī)藥與健康產(chǎn)業(yè)、航空航天、新能源與節(jié)能環(huán)保等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，這也符合在《2023年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)十大猜想》一文的預(yù)測(cè)——未來(lái)「大雜燴」式的園區(qū)一定會(huì)被限制，取而代之的是以未來(lái)產(chǎn)業(yè)為主題的專(zhuān)業(yè)化園區(qū)。

　　而廣州M0對(duì)產(chǎn)業(yè)的要求貌似比較寬泛(制造業(yè)企業(yè)、信息服務(wù)業(yè)企業(yè)、科技服務(wù)業(yè)企業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)、村集體改制企業(yè)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)平臺(tái)企業(yè))。但我們深知，往往那些看起來(lái)容易實(shí)現(xiàn)的才是最難的。M0的要求看起來(lái)簡(jiǎn)單，實(shí)則是在給地方政府自由裁量權(quán)，在「工業(yè)立市」的大背景下，各地對(duì)未來(lái)高端制造業(yè)都有強(qiáng)烈的渴望，廣州、乃至整個(gè)珠三角嚴(yán)控M0(包括增量和普通存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)為M0)是大趨勢(shì)，反倒是《征求意見(jiàn)稿》的出臺(tái)，能夠讓新興產(chǎn)業(yè)拿地能夠「有法可依」。

　　2、M9配套最高做到40%

　　配套比例是投資商最關(guān)心的指標(biāo)之一。

　　相比于M0用地30%的配套紅線(M0內(nèi)配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的計(jì)容建筑面積不大于總計(jì)容建筑面積的30%)，M9要顯得寬容許多。根據(jù)《征求意見(jiàn)稿》，M9內(nèi)產(chǎn)業(yè)、功能計(jì)容建筑面積不得低于園區(qū)計(jì)容總建筑面積的60%，配套服務(wù)(商務(wù)辦公、商業(yè)、住宅)功能計(jì)容建筑面積不得高于40%，其中商業(yè)計(jì)容建筑面積、住宅計(jì)容建筑面積均不得高于20%，住宅計(jì)容建筑面積中須有不低于8%的比例用于生活配套設(shè)施。

　　對(duì)比一下，M9與M0在功能上幾乎相同，即在產(chǎn)業(yè)用地基礎(chǔ)上配套商務(wù)、商業(yè)、員工宿舍等。而在配套比例上，M9無(wú)疑更加靈活，最多可以拿出40%做配套，最直觀的影響就是滿(mǎn)足了新興產(chǎn)業(yè)的需求，在單個(gè)宗地項(xiàng)目中融入商辦和住宅，讓高層次人才能做到工作和生活無(wú)縫連接，一個(gè)園區(qū)就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)社區(qū)。同時(shí)，把地塊硬件條件提高，也有利于政府招商引資、吸引實(shí)力企業(yè)。

　　3、M9可以招投標(biāo)拿地

　　根據(jù)《征求意見(jiàn)稿》，M9一般采用公開(kāi)掛牌出讓方式供地，也可采用公開(kāi)招標(biāo)出讓方式供地。招標(biāo)內(nèi)容由商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)和地價(jià)標(biāo)組成。其中，商務(wù)標(biāo)權(quán)重不低于30%，不高于45%，主要包括投資主體實(shí)力、歷史業(yè)績(jī)、招商計(jì)劃、園區(qū)業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)分析、投資計(jì)劃、園區(qū)管理、經(jīng)營(yíng)服務(wù)等方面內(nèi)容。技術(shù)標(biāo)權(quán)重一般不低于45%，主要包括各用途控制比例、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、園區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃等項(xiàng)目總體架構(gòu)及技術(shù)解決方案方面內(nèi)容?？梢韵裙_(kāi)對(duì)技術(shù)、商務(wù)部分招標(biāo)，中標(biāo)人再通過(guò)拍賣(mài)方式競(jìng)拍土地。而M0以定向出讓為主，前期談定企業(yè)、再通過(guò)設(shè)置一系列嚴(yán)格的排他條款，確保買(mǎi)受人順利摘牌。

　　兩者對(duì)比下，招投標(biāo)的形式能夠讓更多有實(shí)力的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和企業(yè)參與進(jìn)來(lái)。另外，由于商務(wù)標(biāo)占30%-45%、技術(shù)標(biāo)占45%以上，足見(jiàn)企業(yè)質(zhì)量是最重要因素，地價(jià)的權(quán)重微乎其微。

　　4、M9企業(yè)聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)、國(guó)企代建

　　M9和M0均可以通過(guò)協(xié)議出讓方式供應(yīng)。除了存量用地自主改造或合作改造的，以及先租后讓出讓方式供應(yīng)(M9和M0均可)，M9還額外加了一條——新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)可通過(guò)「帶設(shè)計(jì)方案」公開(kāi)出讓方式整體供應(yīng)，允許多家中小企業(yè)通過(guò)簽訂聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)協(xié)議組成聯(lián)合體競(jìng)拍土地，統(tǒng)一委托國(guó)資企業(yè)建設(shè)科創(chuàng)樓宇，推行聯(lián)建競(jìng)拍創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地開(kāi)發(fā)建設(shè)科創(chuàng)樓宇;而M0的供應(yīng)對(duì)象原則上為單一主體。

　　聯(lián)合拿地是這兩年的熱門(mén)話題，組織企業(yè)通過(guò)簽訂聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)協(xié)議組成「聯(lián)合體」，由國(guó)企統(tǒng)一代建、「聯(lián)合體」共有的模式，既克服了傳統(tǒng)「招拍掛」中中小微企業(yè)資金不足、空間浪費(fèi)的問(wèn)題，也有利于地方政府招引潛力企業(yè)——你沒(méi)錢(qián)不要緊，只要企業(yè)好，有成長(zhǎng)空間就好。而「聯(lián)合體」成員持有的研發(fā)用房可按聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)協(xié)議分配比例辦理分證，配套商業(yè)為各企業(yè)按協(xié)議約定比例持有。不過(guò)，聯(lián)建項(xiàng)目涉及企業(yè)多、利益糾紛復(fù)雜、建設(shè)過(guò)程存在諸多不確定性，需要政府多從中溝通協(xié)調(diào)。

　　5、土地出讓金兩者接近

　　根據(jù)《征求意見(jiàn)稿》，M9產(chǎn)業(yè)及配套商務(wù)辦公及商業(yè)部分需按「同地段商務(wù)辦公地價(jià)30%」計(jì)價(jià)(配套員工宿舍部分地價(jià)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)評(píng)估);存量用地自主改造的，按「0.7系數(shù)補(bǔ)繳土地出讓金」。而M0出讓底價(jià)為「同地段商務(wù)辦公地價(jià)20%」;自主改造的，按「同地段商務(wù)樓面地價(jià)20%」補(bǔ)繳土地出讓金。

　　值得注意的是，M9對(duì)于地下空間免收土地出讓金，一定程度上彌補(bǔ)了地上建筑面積計(jì)價(jià)高于M0的劣勢(shì)，總體算下來(lái)，兩者價(jià)格比較接近。

　　6、M9用地80%可售

　　根據(jù)規(guī)定，M9和M0均可按幢、層、間等固定界限為基本單元分割登記、轉(zhuǎn)讓?zhuān)钚》指蠲娣e不小于500㎡，受讓對(duì)象須達(dá)到產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。不同的是，M9分割登記、轉(zhuǎn)讓的比例最多可以達(dá)到相應(yīng)用途總計(jì)容建筑面積的80%(地下空間建筑面積不可分割登記及轉(zhuǎn)讓);而M0可分割登記、轉(zhuǎn)讓的建筑面積在扣除配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施計(jì)容建筑面積后最多只有50%。

　　不過(guò)，雖然政府給園區(qū)M9分割銷(xiāo)售開(kāi)了個(gè)口子，但要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)并不容易，得先達(dá)到政府要求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)模式仍將是政府、政策、市場(chǎng)追捧的主流。

　　7、履約條件基本一致

　　按照監(jiān)管協(xié)議的約定，M0/M9均要在開(kāi)竣工階段、約定達(dá)產(chǎn)時(shí)間1年內(nèi)、達(dá)產(chǎn)評(píng)估考核后每隔3至5年、出讓年期屆滿(mǎn)前1年等階段對(duì)投入產(chǎn)出監(jiān)管協(xié)議約定事項(xiàng)的履行情況進(jìn)行評(píng)估考核。

　　總結(jié)

　　通過(guò)上述對(duì)比，廣州的M0和M9用地各有千秋，但有3點(diǎn)是明確的：

　　1、從某種程度上說(shuō)，M9可以看作是M0的替代品，新型產(chǎn)業(yè)用地在配套比例、規(guī)劃條件、物業(yè)形態(tài)等條件上有所放寬，一方面為未來(lái)產(chǎn)業(yè)提供更靈活的載體；與此同時(shí)，也對(duì)新產(chǎn)業(yè)提出了更高的要求。

　　2、廣州雖沒(méi)有像東莞一樣，讓民營(yíng)企業(yè)直接洗洗睡了，但珠三角的土地價(jià)值擺在那，一般企業(yè)想直接拿地仍然十分困難，產(chǎn)業(yè)不僅要符合上位產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，同時(shí)在投資強(qiáng)度、土地產(chǎn)出率、達(dá)產(chǎn)稅收等指標(biāo)也要滿(mǎn)足更高要求，這對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是個(gè)不小的挑戰(zhàn)，只有回歸促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展本心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商才能適應(yīng)未來(lái)的政策環(huán)境。

　　3、不具備獨(dú)立拿地條件的中小科技企業(yè)需積極尋求產(chǎn)業(yè)資源合作，抱團(tuán)拿地，以達(dá)到項(xiàng)目供后評(píng)價(jià)要求。