導(dǎo)語(yǔ)：解決特色小鎮(zhèn)建設(shè)用地的基本思路是存量土地挖潛提高效率，增量用地在土地使用計(jì)劃中保證或者城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤解決，結(jié)合農(nóng)村集體建設(shè)用地改革讓集體建設(shè)用地通過(guò)入股、流轉(zhuǎn)參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)。特色小鎮(zhèn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市政道路、自來(lái)水廠、污水處理廠等一大批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，都需要大量的用地指標(biāo)。假如按照浙江特色小鎮(zhèn)規(guī)劃面積3平方公里，建設(shè)面積1平方公里計(jì)算，“十三五”期間，1000個(gè)國(guó)家級(jí)特色小鎮(zhèn)就需要新增建設(shè)用地1000平方公里。因此，特色小鎮(zhèn)發(fā)展的土地要素保障問(wèn)題亟待破解。
現(xiàn)在，特色小鎮(zhèn)在我國(guó)已然成為萬(wàn)億元級(jí)別的產(chǎn)業(yè)新風(fēng)口，伴隨的風(fēng)險(xiǎn)也不小。其中一項(xiàng)很大的風(fēng)險(xiǎn)是落地問(wèn)題。無(wú)論是哪種類型的小鎮(zhèn)，都不可能飄在空中，最終得落到土地上。
就需求端而言，特色小鎮(zhèn)作為新生事物，對(duì)土地的需求與以往有所不同；就政策供給端而言，土地政策很多，集成應(yīng)用的空間很大。但是，目前還缺乏專門針對(duì)特色小鎮(zhèn)的政策，供需對(duì)接不易。
在關(guān)于特色小鎮(zhèn)的部委指導(dǎo)文件中并沒(méi)有對(duì)特色小鎮(zhèn)的土地支持政策做具體的規(guī)定，但是特色小鎮(zhèn)培育屬于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化工作的組成部分，因此我們可以從《國(guó)務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》(國(guó)發(fā)〔2016〕8號(hào))中看出特色小鎮(zhèn)用地政策的空間。
《若干意見》第六條“完善土地利用機(jī)制”為解決特色小鎮(zhèn)用地問(wèn)題指出四個(gè)方向：一是規(guī)范推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤。也就是說(shuō)從城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤所獲得的用地指標(biāo)是特色小鎮(zhèn)用地來(lái)源之一。二是建立城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)激勵(lì)機(jī)制。允許存量土地使用權(quán)人在不違反法律法規(guī)、符合相關(guān)規(guī)劃的前提下，按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后對(duì)土地進(jìn)行再開發(fā)。這是提高原有用地效率的方式。三是因地制宜推進(jìn)低丘緩坡地開發(fā)。這種方式可新增用地。四是完善土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制。這里面含有兩塊，一塊是流轉(zhuǎn)，取得一定年限的使用權(quán)，另一塊是農(nóng)民有償自愿退出，退出后減少的鄉(xiāng)村用地指標(biāo)可以通過(guò)第一種方式轉(zhuǎn)化為增加的城市建設(shè)用地指標(biāo)。
解決特色小鎮(zhèn)建設(shè)用地問(wèn)題政策建議
1、堅(jiān)持發(fā)展實(shí)業(yè)，防止打著特色小鎮(zhèn)名義，違法違規(guī)搞圈地開發(fā)。在考核固定資產(chǎn)投資規(guī)模時(shí)不含商品住宅和商業(yè)綜合體項(xiàng)目投資。對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從嚴(yán)審批。
2、堅(jiān)持產(chǎn)城融合原則，以城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展;以產(chǎn)業(yè)為保障，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，完善公共服務(wù)，吸引更多農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口。依托建制鎮(zhèn)建成區(qū)拓展，避免離開建制鎮(zhèn)新開辟特色小鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)區(qū)，從而避免占用更多耕地。
3、堅(jiān)持集約節(jié)約用地原則，著力提高現(xiàn)有土地使用效率。127個(gè)鎮(zhèn)(5個(gè)數(shù)據(jù)缺失)人均建設(shè)用地面積243.75平方米，指標(biāo)偏高。一些開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)土地使用效率低，特色小鎮(zhèn)用地應(yīng)與提高既有園區(qū)土地使用效率相結(jié)合。
4、堅(jiān)持城鄉(xiāng)一體，村鎮(zhèn)聯(lián)動(dòng)嚴(yán)則。鼓勵(lì)集體建設(shè)用地以入股或租賃等形式參與特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，分享特色小鎮(zhèn)發(fā)展收益，保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。鼓勵(lì)地方開展資源變資產(chǎn)、資金變股金、農(nóng)民變股東等改革。
5、堅(jiān)持激勵(lì)和約束并舉的原則，建立用地長(zhǎng)效機(jī)制。借鑒浙江創(chuàng)建制的做法，對(duì)完成規(guī)劃目標(biāo)的小鎮(zhèn)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)未完成規(guī)劃目標(biāo)的小鎮(zhèn)進(jìn)行懲罰，有利于實(shí)現(xiàn)用地目標(biāo)，提高用地效率。
梳理各省、自治區(qū)、直轄市關(guān)于特色小鎮(zhèn)(示范鎮(zhèn)、重點(diǎn)鎮(zhèn))的用地政策，主要包括以下幾種措施：
1、在建設(shè)用地計(jì)劃中保證或優(yōu)先安排，如重慶市專項(xiàng)下達(dá)特色小鎮(zhèn)示范點(diǎn)建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。福建省國(guó)土廳對(duì)每個(gè)特色小鎮(zhèn)各安排100畝用地指標(biāo)。
2、獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰用地指標(biāo)。天津?qū)θ缙谕瓿赡甓纫?guī)劃目標(biāo)任務(wù)的，市里給予一定土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)。浙江對(duì)如期完成年度規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的，省里按實(shí)際使用指標(biāo)的50%給予配套獎(jiǎng)勵(lì)，其中信息經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、高端裝備制造等產(chǎn)業(yè)類特色小鎮(zhèn)按60%給予配套獎(jiǎng)勵(lì);對(duì)3年內(nèi)未達(dá)到規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)的，加倍倒扣省獎(jiǎng)勵(lì)的用地指標(biāo)。
3、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)：湖北省2017年起單列下達(dá)每個(gè)特色小(城)鎮(zhèn)500畝增減掛鉤指標(biāo)。陜西省政府為每個(gè)重點(diǎn)示范鎮(zhèn)提供1000畝土地增減掛鉤指標(biāo)。
4、利用低丘緩坡、灘涂資源和存量建設(shè)用地。
5、工礦廢棄地復(fù)墾利用和城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。
6、過(guò)渡期按原用途使用土地。如福建省和湖北省的新業(yè)態(tài)可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過(guò)渡期政策。
7、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)和租賃。如內(nèi)蒙古自治區(qū)鼓勵(lì)農(nóng)村牧區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)牧民以土地入股，集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃等方式有序地進(jìn)行農(nóng)家樂(lè)、牧家樂(lè)、家庭旅館、農(nóng)莊旅游等旅游開發(fā)項(xiàng)目試點(diǎn)。
各省、自治區(qū)、直轄市的特色小鎮(zhèn)用地政策都是在《國(guó)務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》原則性意見基礎(chǔ)上的細(xì)化。
建設(shè)特色小鎮(zhèn)，重在一個(gè)“特”字，需要能突出自身特色的精準(zhǔn)定位，并明確其規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和投資主體。只留足城鎮(zhèn)發(fā)展空間對(duì)特色小鎮(zhèn)是不夠的，要以產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，明確其重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和輔助產(chǎn)業(yè)；不只是建設(shè)好就了事，后期產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)非常重要。它不是什么房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而是特色鮮明、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、綠色生態(tài)、美麗宜居的小鎮(zhèn)綜合體，需要細(xì)分結(jié)構(gòu)和組團(tuán)，應(yīng)重視打造獨(dú)特的風(fēng)貌，突出美麗人居環(huán)境和文化內(nèi)涵。
從類型來(lái)看，特色小鎮(zhèn)主要有產(chǎn)業(yè)型和文化旅游型兩種，也有兩者融合的“產(chǎn)業(yè)+文化旅游型”。產(chǎn)業(yè)型小鎮(zhèn)可以細(xì)分為工業(yè)小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、體育小鎮(zhèn)、工業(yè)遺產(chǎn)小鎮(zhèn)、礦山小鎮(zhèn)和田園小鎮(zhèn)等等。按區(qū)位分，有單點(diǎn)布局的，但更多的特色小鎮(zhèn)依托大中城市或者交通節(jié)點(diǎn)布局。不同的主體產(chǎn)業(yè)，不同的區(qū)位，對(duì)土地的要求也有所不同。
特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)中，往往不同程度存在對(duì)相應(yīng)土地政策“不了解”“不會(huì)用”“不敢用”和“懶得用”等問(wèn)題，特別是一些低級(jí)錯(cuò)誤，降低了依法解決小鎮(zhèn)發(fā)展用地的保障能力，甚至人為增加了違法用地。
實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，產(chǎn)業(yè)發(fā)展為先。除大城市郊區(qū)的特色小鎮(zhèn)之外，其他地區(qū)的特色小鎮(zhèn)不應(yīng)強(qiáng)調(diào)“非鎮(zhèn)非區(qū)”模式。我國(guó)80%以上的建制鎮(zhèn)的建成區(qū)面積都在3平方公里以內(nèi)，規(guī)模相當(dāng)小，特色小鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)以建制鎮(zhèn)建成區(qū)為依托適當(dāng)拓展，避免脫離建制鎮(zhèn)開辟新區(qū)域用于建設(shè)，從而減少對(duì)耕地的占用。同時(shí)特色小鎮(zhèn)建設(shè)要以城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)為保障，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，完善公共服務(wù)，吸引更多農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口。要防止以特色小鎮(zhèn)建設(shè)為名，違法違規(guī)搞圈地開發(fā)。
土地管理涉及的法律、法規(guī)、政策較多，同一個(gè)問(wèn)題的相關(guān)規(guī)定往往散見于不同的法規(guī)和政策文件中。需要對(duì)這些政策法規(guī)文件充分梳理并予以集成，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的性質(zhì)、特點(diǎn)和用地需求，加強(qiáng)用地策劃，研究提出所需各類建設(shè)用地的解決方案，最終形成培育特色小鎮(zhèn)的政策空間。
按照現(xiàn)行政策，合眾佑澤養(yǎng)老咨詢整理出30余種用地解決方案可供特色小鎮(zhèn)使用。
方案一：使用存量國(guó)有建設(shè)用地
1．批準(zhǔn)使用：市政道路、公園、綠地、廣場(chǎng)等屬于公共用地，辦理批準(zhǔn)使用手續(xù)，即批準(zhǔn)用于建設(shè)市政道路等，可以發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，但不用發(fā)劃撥決定書或出讓合同等。這些用地在土地登記時(shí)也是只登記不發(fā)證。需要注意區(qū)分建設(shè)單位、管理單位與土地使用權(quán)人的不同。
2．國(guó)有土地劃撥，即行政方式。
3．國(guó)有土地使用權(quán)出讓。
4．國(guó)有土地租賃。
5．國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。
除批準(zhǔn)使用和劃撥外，其他三種方式屬于有償使用。其中，出讓和國(guó)有土地租賃的具體配置方式包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌四種，作價(jià)出資或入股因有明確的使用者，只能通過(guò)協(xié)議方式配置。
方案二：圈內(nèi)農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)后依法提供給具體項(xiàng)目
土地利用總體規(guī)劃所確定的城市村鎮(zhèn)建設(shè)用地，被稱為“圈內(nèi)用地”。為實(shí)施規(guī)劃，需要占用圈內(nèi)用地，涉及農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；涉及集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)辦理土地征收審批手續(xù)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地由市、縣人民政府批準(zhǔn)，由市、縣國(guó)土資源部門依法供應(yīng)。
方案三：圈外單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地
能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)村莊建設(shè)用地范圍外土地的，經(jīng)批準(zhǔn)可以在圈外單獨(dú)選址建設(shè)。涉及農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；涉及集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)辦理土地征收審批手續(xù)；土地供應(yīng)方案在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收時(shí)一并批準(zhǔn)。
方案四：使用國(guó)有農(nóng)用地
建設(shè)需要使用國(guó)有農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，依法辦理供應(yīng)手續(xù)，不用辦理征收手續(xù)。
方案五：直接使用集體建設(shè)用地
有六種情形可使用集體建設(shè)用地。
1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè)、公共設(shè)施用地。
2、村民住宅。
3、集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的。
4、以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體開發(fā)建設(shè)公租房、鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，或者以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股、聯(lián)營(yíng)與其他企業(yè)合作開發(fā)此類產(chǎn)業(yè)的。
5、在33個(gè)農(nóng)村“三塊地”改革試點(diǎn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股，用于商品住宅以外的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。
6、返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，可依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂(lè)；也可通過(guò)租賃農(nóng)房或與擁有合法宅基地、農(nóng)房的當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶合作改建自住房。
方案六：使用國(guó)有未利用地
建設(shè)項(xiàng)目可以使用土地利用總體規(guī)劃確定的國(guó)有未利用地，不需修改規(guī)劃，也不用辦理轉(zhuǎn)用和征收手續(xù)，直接批準(zhǔn)用地。
方案之七：使用集體未利用地
可以參照方案五，直接作為集體建設(shè)用地使用。而國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目使用集體未利用地的，應(yīng)當(dāng)辦理土地征收審批手續(xù)后依法供地；不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，不需要用地計(jì)劃指標(biāo)，不繳納新增費(fèi)和耕地開墾費(fèi)。
方案八：使用設(shè)施農(nóng)用地
設(shè)施農(nóng)用地是指設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)直接用于經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地、附屬設(shè)施用地和配套設(shè)施用地，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場(chǎng)等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地。設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目不同于一般的建設(shè)項(xiàng)目，其用地也不同于一般建設(shè)項(xiàng)目用地，符合要求的設(shè)施農(nóng)用地不屬于建設(shè)用地，按農(nóng)用地進(jìn)行管理，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，不作為新增建設(shè)用地管理。附屬設(shè)施和配套設(shè)施用地有一定比例限制。
設(shè)施農(nóng)用地不包括以下用地：
☑ 經(jīng)營(yíng)性糧食存儲(chǔ)、加工和農(nóng)機(jī)農(nóng)資存放、維修場(chǎng)所；
☑ 以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂(lè)；
☑ 以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地。
方案九：結(jié)合土地整治、村莊整治安排用地
土地整治是對(duì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)田、水、路、林、村等的綜合整治和統(tǒng)一安排，必然涉及到項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各業(yè)用地的重新布局、安排和產(chǎn)權(quán)調(diào)整。土地整治規(guī)劃方案中包含了整治后的土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整和各類項(xiàng)目用地調(diào)整（地類調(diào)整和供地安排）。土地整治實(shí)施規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的實(shí)施規(guī)劃，相應(yīng)調(diào)整項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類用地產(chǎn)權(quán)和地類，直接為項(xiàng)目區(qū)內(nèi)原用地單位整治后的用地辦理相應(yīng)用地手續(xù)，不再辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，也不占用土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)。安排原用地者用地后的剩余部分，應(yīng)當(dāng)依法辦理供地手續(xù)。
方案十 ~ 方案三十
●使用增減掛鉤項(xiàng)目建新區(qū)用地的，視同建設(shè)用地；
●農(nóng)業(yè)項(xiàng)目使用國(guó)有農(nóng)用地，有承包經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、由農(nóng)場(chǎng)職工按要求耕種等方式；
●農(nóng)業(yè)項(xiàng)目使用集體農(nóng)用地，有承包經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）拍賣、由原農(nóng)戶按要求種植等方式；
●使用四荒地等未利用地的，有承包經(jīng)營(yíng)、四荒地拍賣、流轉(zhuǎn)等方式，使用年限最長(zhǎng)50年，使用方向包括開荒造林、治沙改土以及休閑農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)等，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)需要審批；
●農(nóng)村三項(xiàng)建設(shè)使用圈內(nèi)農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地后，再由縣市人民政府批準(zhǔn)使用；
●符合條件的農(nóng)村道路用地和農(nóng)田水利設(shè)施用地屬于農(nóng)用地，不屬于建設(shè)用地，不辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，不占建設(shè)用地指標(biāo)；
●地質(zhì)災(zāi)害治理工程用地，按照地質(zhì)災(zāi)害治理項(xiàng)目辦理項(xiàng)目審批手續(xù)，不辦理征收、轉(zhuǎn)用手續(xù)，不占用指標(biāo)，但應(yīng)當(dāng)足額安置補(bǔ)償。
根據(jù)項(xiàng)目具體需求不同，還有填海造地、搶險(xiǎn)救災(zāi)用地、臨時(shí)用地、先行用地、一般采礦用地、石油天然氣鉆采及配套用地、閑置地處置與利用、工礦廢棄地利用或復(fù)墾置、低效地再開發(fā)利用、管線用地（需設(shè)置地役權(quán)）、低丘緩坡用地、光伏用地、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地以及農(nóng)村黨建、醫(yī)療、圖書、體育等配套用地等用地解決方案可供選擇。
此外，還可以通過(guò)市場(chǎng)解決項(xiàng)目用地：
☑ 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)；
☑ 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得目標(biāo)公司控制權(quán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)開發(fā)利用目標(biāo)土地的目的；
☑ 以合作開發(fā)方式開發(fā)利用目標(biāo)土地；
☑ 原有建設(shè)用地地依法改變用途等土地使用條件后,用作發(fā)展項(xiàng)目用地；
☑ 原有建設(shè)用地辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)后，用作發(fā)展項(xiàng)目用地。
可以看出，土地政策梳理集成可以形成了很多種用地解決方案，政策應(yīng)用空間很大，不管是搞房地產(chǎn)開發(fā)、搞工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，還是搞特色小鎮(zhèn)建設(shè)，如果不懂土地政策集成應(yīng)用，會(huì)錯(cuò)失很多的機(jī)會(huì)，增加很多工作難度和開發(fā)成本。
也許，您是房地產(chǎn)開發(fā)商，正準(zhǔn)備投資康養(yǎng)文旅或養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但尚未有清晰的商業(yè)模式和盈利模式：
1.如何獲取土地，哪種土地性質(zhì)更合適，土地劃撥與協(xié)議出讓如何設(shè)計(jì)開發(fā)比例？
2.康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)有什么不同的投資模式，如何與政府、醫(yī)療、康復(fù)、商業(yè)、住宅、旅游度假、金融等實(shí)現(xiàn)完美對(duì)接？
也許，您現(xiàn)在擁有老醫(yī)院、酒店、廠房、學(xué)校等閑置物業(yè)，但怎么轉(zhuǎn)型養(yǎng)老院呢：
1.原有地理位置、交通區(qū)位如何？原有物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)是否可以進(jìn)行改造？
2.如何順利開業(yè)和運(yùn)營(yíng)？投入產(chǎn)出預(yù)算怎么樣？是否保證持續(xù)的現(xiàn)金流？
也許，您現(xiàn)在已經(jīng)開始建設(shè)康養(yǎng)文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目，但在項(xiàng)目定位、商業(yè)模式、經(jīng)營(yíng)管理中不斷涌現(xiàn)出難題需要解決：
1.入住率底、沒(méi)有人氣、服務(wù)口碑差、職責(zé)不清、執(zhí)行不力；
2.人才匱乏、人才難留，嚴(yán)重制約了下一步的發(fā)展，怎么辦？
大多數(shù)特色小鎮(zhèn)面臨用地指標(biāo)缺乏的困難。第一批127個(gè)全國(guó)特色小鎮(zhèn)建成區(qū)面積呈現(xiàn)出較為明顯的兩個(gè)極端現(xiàn)象，東部沿海地區(qū)的小城鎮(zhèn)建成區(qū)規(guī)模普遍較大，而內(nèi)陸地區(qū)的小鎮(zhèn)建成區(qū)規(guī)模普遍偏小。建成區(qū)規(guī)模最大的是天津市濱海新區(qū)中塘鎮(zhèn)(56平方公里)，最小的是北京市密云區(qū)古北口鎮(zhèn)(24公頃)。平均建成區(qū)規(guī)模為6.68平方公里。127個(gè)鎮(zhèn)(5個(gè)數(shù)據(jù)缺失)人均建設(shè)用地面積243.75平方米。據(jù)2014年統(tǒng)計(jì)，91.0%建制鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)人口在2萬(wàn)人以內(nèi)，80.93%建制鎮(zhèn)的建成區(qū)面積在3平方公里以內(nèi)。(縣城平均9.8萬(wàn)人，12.6平方公里)
可以看出，第一批特色小鎮(zhèn)是全國(guó)建制鎮(zhèn)中的佼佼者，平均建成區(qū)面積是80%的鎮(zhèn)的兩倍，是縣城建成區(qū)平均面積的一半強(qiáng)。即使如此，在遇到的困難方面，入選的特色小鎮(zhèn)普遍反映建設(shè)用地指標(biāo)是制約城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目發(fā)展的最主要問(wèn)題。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，第一批建成的特色小鎮(zhèn)是全國(guó)整個(gè)建制鎮(zhèn)中的佼佼者，平均建成區(qū)面積是普通鎮(zhèn)的兩倍。但即便如此，入選的特色小鎮(zhèn)仍普遍反映建設(shè)用地指標(biāo)是制約城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目發(fā)展的主要問(wèn)題。因此，特色小鎮(zhèn)發(fā)展的土地要素保障仍是亟待破解的難題。
堅(jiān)持集約節(jié)約用地原則。在建設(shè)中，特色小鎮(zhèn)用地應(yīng)優(yōu)先使用閑置土地，提高存量土地的使用效率，其工業(yè)用地投資強(qiáng)度應(yīng)不低于省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資強(qiáng)度，產(chǎn)業(yè)用地要采取招拍掛等市場(chǎng)化出讓方式，公共設(shè)施建設(shè)在特許經(jīng)營(yíng)合同或者PPP協(xié)議中要對(duì)用地效率提出要求。
統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。鼓勵(lì)地方以集體建設(shè)用地入股租賃等形式參與特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，讓當(dāng)?shù)剞r(nóng)民分享特色小鎮(zhèn)發(fā)展收益，保護(hù)其合法權(quán)益。同時(shí)，制定激勵(lì)和約束制度，建立特色小鎮(zhèn)用地長(zhǎng)效機(jī)制。
與傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)不同的是，特色小鎮(zhèn)將從土地財(cái)政向稅收財(cái)政進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從土地資源買賣向創(chuàng)新資源流動(dòng)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因此在前期進(jìn)行特色小鎮(zhèn)策劃、規(guī)劃中就要搞明白其未來(lái)的盈利模式和特性，只有明白未來(lái)錢怎么回，怎么持續(xù)盈利，才知道當(dāng)下應(yīng)該以怎樣的土地模式進(jìn)行開發(fā)、合作。
