產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的前身是工業(yè)地產(chǎn)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)和優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為繼傳統(tǒng)地產(chǎn)后最受地方政府歡迎的經(jīng)濟(jì)模式。經(jīng)過多年的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)也發(fā)展出多種模式，分別在不同的地方發(fā)揮著推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也即將進(jìn)入高速發(fā)展期，未來(lái)發(fā)展也將出現(xiàn)不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。了解產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)有助于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)商更好的規(guī)劃和建設(shè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更加高效有力的助力地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

 

隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)等傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了瓶頸期，而能夠有效推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸受到更多地方政府的歡迎。越來(lái)越多的傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型或涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了井噴式發(fā)展的機(jī)遇期。然而，事實(shí)證明，以傳統(tǒng)地產(chǎn)思維來(lái)思考產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是完全不可行的。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也完全區(qū)別于傳統(tǒng)地產(chǎn)的發(fā)展路徑。經(jīng)過多年的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)即將進(jìn)入成熟發(fā)展期，未來(lái)也將出現(xiàn)區(qū)別于傳統(tǒng)地產(chǎn)的差異化發(fā)展趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最主要的物理載體逐漸進(jìn)入公眾視野。產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般由政府或企業(yè)為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，在特定的區(qū)域建設(shè)運(yùn)營(yíng)的物理集聚區(qū)。聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署（UNEP）認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)（http://m.xnbxdlr.cn/yewulingyu/yuanquguihua.html）是在一大片的土地上聚集若干個(gè)企業(yè)的區(qū)域。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特征主要有：第一，以相對(duì)集中的物業(yè)空間為物理基礎(chǔ)；第二，以某一類產(chǎn)業(yè)為主，集聚產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)或橫向同類型企業(yè)；第三，有統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)單位負(fù)責(zé)園區(qū)的管理；第四，對(duì)常駐公司、土地利用率和建筑物類型實(shí)施限制；第五，詳細(xì)的區(qū)域規(guī)劃對(duì)園區(qū)環(huán)境規(guī)定了執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和限制條件；第六，為履行合同與協(xié)議、控制與適應(yīng)公司進(jìn)入園區(qū)、制定園區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展政策與計(jì)劃等提供必要的管理?xiàng)l件。中機(jī)院：本文通過對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例的分析入手對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的幾種主要模式及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行簡(jiǎn)單的研究。

 

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)主流建設(shè)模式

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指為促進(jìn)某一產(chǎn)業(yè)發(fā)展而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的重要空間聚集形式，擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列的重要使命。產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠有效地創(chuàng)造聚集力，通過共享資源、克服外部負(fù)效應(yīng)，帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集群的形成。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展以長(zhǎng)三角和珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為代表，建設(shè)模式根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)政治等發(fā)展情況具有較大的區(qū)別?？偨Y(jié)來(lái)看，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要建設(shè)模式包括以下幾種：

 

1. 政府主導(dǎo)模式

完全由政府運(yùn)營(yíng)的模式，由管委會(huì)或同等角色的政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行園區(qū)建設(shè)和管理運(yùn)營(yíng)的模式。政府主導(dǎo)模式是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)“先行先試”的產(chǎn)物，其存在對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了重大作用。管委會(huì)模式的主要特點(diǎn)就是政企一體，一個(gè)班子兩個(gè)牌子，由政府管委會(huì)負(fù)責(zé)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理[1]。管委會(huì)模式的優(yōu)勢(shì)在于：一是利用政府的宏觀調(diào)控手段對(duì)園區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局；二是有效的利用政府資源，包括政策資源、政府項(xiàng)目資源、政府資金資源、行政資源等可以直接導(dǎo)入到項(xiàng)目中；三是便于利用政府的強(qiáng)制手段和地位與相關(guān)部門企業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通；四是政府背書有利于招商引資，可以有效的提高項(xiàng)目成功率。不足在于，一方面，缺乏市場(chǎng)化運(yùn)作的靈活性，容易與市場(chǎng)脫節(jié)，在市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)不能夠快速應(yīng)對(duì)；另一方面，園區(qū)完全受制于派出單位的能力，一般都存在效能低下的問題。目前在國(guó)內(nèi)依然有較多的城市以這種傳統(tǒng)的政府管委會(huì)的模式進(jìn)行園區(qū)運(yùn)營(yíng)。

 

深圳科技工業(yè)園成立于1985年，由中國(guó)科學(xué)院和深圳市政府聯(lián)合創(chuàng)建。前期采用政府主導(dǎo)模式，組建園區(qū)管委會(huì)對(duì)園區(qū)進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)。由深圳市主要領(lǐng)導(dǎo)和中國(guó)科學(xué)院的主要領(lǐng)導(dǎo)分別擔(dān)任管委會(huì)的主任和副主任，政府賦予管委會(huì)一定的行政職能。在這一時(shí)期，深圳科技工業(yè)園擔(dān)負(fù)的主要任務(wù)是對(duì)園區(qū)土地的規(guī)劃、行政審批、企業(yè)管理和服務(wù)等行政職能。同時(shí)，擔(dān)負(fù)著轉(zhuǎn)化和孵化中國(guó)科學(xué)院前沿技術(shù)等使命。

 

2. 國(guó)企平臺(tái)模式

政企分離，政府通過成立國(guó)有平臺(tái)公司，運(yùn)用行政手段完成土地資源的劃撥，由國(guó)有平臺(tái)進(jìn)行園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理，政府傾向性地對(duì)園區(qū)發(fā)布一定的政策進(jìn)行扶持，相對(duì)市場(chǎng)化運(yùn)作。該模式的主要特點(diǎn)有：一是園區(qū)運(yùn)營(yíng)單位的運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)較低，具備國(guó)有平臺(tái)具有的資源及政策優(yōu)勢(shì)；二是初步解決了管委會(huì)模式在市場(chǎng)靈活性方面的缺陷，一定程度上適應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求；三是機(jī)制有一定的優(yōu)勢(shì)，可以利用市場(chǎng)的杠桿作用提高資產(chǎn)收益率。該模式的最主要缺點(diǎn)在于，一方面，國(guó)有平臺(tái)固有的思維模式和業(yè)務(wù)流程模式造成了業(yè)務(wù)效率低下、人浮于事、審批辦事周期長(zhǎng)等問題；另一方面，國(guó)企平臺(tái)對(duì)地方政府主政團(tuán)隊(duì)的依賴程度過高，存在一定的政治風(fēng)險(xiǎn)。目前在國(guó)內(nèi)一二線城市，較早建設(shè)的園區(qū)多數(shù)都是由原有的管委會(huì)模式轉(zhuǎn)型至國(guó)有平臺(tái)模式。典型案例有蘇州工業(yè)園、張江高科等。

 

張江高科是比較成功的國(guó)企平臺(tái)模式，被譽(yù)為中國(guó)硅谷。成立于1992年7月，位于上海浦東新區(qū)中南部，是中國(guó)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)園區(qū)，與陸家嘴、金橋和外高橋開發(fā)區(qū)同為上海浦東新區(qū)四個(gè)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。在張江高科，政府部門更多的是擔(dān)當(dāng)“服務(wù)員”的角色，園區(qū)管委會(huì)主要是做一些相關(guān)的審批工作，更多具體的職能是由張江集團(tuán)來(lái)承擔(dān)。張江集團(tuán)是1992年成立的，注冊(cè)資金10億元人民幣，政府控股，主要負(fù)責(zé)張江高科技園區(qū)的開發(fā)與建設(shè)。張江集團(tuán)不是以盈利為目標(biāo)，而是承擔(dān)起引導(dǎo)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的責(zé)任。

 

3. 市場(chǎng)化模式

完全市場(chǎng)化運(yùn)作模式，政府只承擔(dān)土地供應(yīng)者及政策制定者的角色，由企業(yè)通過市場(chǎng)化的方式獲得土地資源后，根據(jù)地方產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)等環(huán)境進(jìn)行園區(qū)開發(fā)并進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。該模式的特點(diǎn)是重資產(chǎn)運(yùn)作，園區(qū)運(yùn)營(yíng)完全由企業(yè)控制。市場(chǎng)化模式的優(yōu)點(diǎn)在于效率高、周期短。由于企業(yè)重資產(chǎn)投入，所以企業(yè)希望能夠通過高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的快速回正并取得可觀的經(jīng)濟(jì)收益。這就要求企業(yè)要以最高的效率完成園區(qū)的建設(shè)并快速進(jìn)入銷售或運(yùn)營(yíng)階段。最大的缺點(diǎn)在于政府缺乏一定的控制能力，比較容易淪為打著“園區(qū)”的幌子，行“商住”地產(chǎn)之實(shí)。企業(yè)快速完成可銷售部分的變現(xiàn)后逃之夭夭，把園區(qū)的爛攤子留給政府。隨著住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到瓶頸，很多實(shí)力雄厚的地產(chǎn)企業(yè)逐漸通多二級(jí)開發(fā)模式介入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中。典型案例有天安數(shù)碼城、聯(lián)東U谷等[2]。

 

聯(lián)東集團(tuán)（LIANDO），是集產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)、金融投資為一體的集團(tuán)化企業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)作為主要業(yè)務(wù)板塊，以“聯(lián)東U谷”為品牌，成功進(jìn)駐28個(gè)城市，園區(qū)項(xiàng)目數(shù)已達(dá)140多個(gè)，目前已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)領(lǐng)軍品牌。截止到2018年，聯(lián)東U谷連續(xù)7年獲得“國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所”、“清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所”及“中國(guó)指數(shù)研究院”聯(lián)合發(fā)布的“中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)十強(qiáng)企業(yè)排行榜”和“中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌價(jià)值排行榜“第一名”。

 

4. 政企合作模式

政府與企業(yè)合作建設(shè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)園區(qū)，政府擔(dān)任資源供給者和監(jiān)督者的角色，企業(yè)擔(dān)任項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)者的角色。該模式的主要特點(diǎn)是：政府通過特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的模式，或者契約模式與企業(yè)共建園區(qū)并共同運(yùn)營(yíng)。政企模式很好的解決了管委會(huì)模式、國(guó)企平臺(tái)模式和市場(chǎng)化模式的缺點(diǎn)，能夠最大限度的調(diào)動(dòng)政府和企業(yè)的資源，高效率的完成園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，快速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)。該模式存在的風(fēng)險(xiǎn)在于政府領(lǐng)導(dǎo)層變動(dòng)帶來(lái)的政治風(fēng)險(xiǎn)。園區(qū)建設(shè)是個(gè)“長(zhǎng)周期，低回報(bào)，細(xì)水長(zhǎng)流”的業(yè)務(wù)，而該模式下的園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)受政府的監(jiān)督和約束，因此領(lǐng)導(dǎo)層的變動(dòng)可能為園區(qū)帶來(lái)不可預(yù)知的政治風(fēng)險(xiǎn)。典型案例有華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城、萬(wàn)科前海企業(yè)公館、中信汕頭濱海新區(qū)。

 

隨著政府對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的重視程度的提高和國(guó)有企業(yè)改革的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的持續(xù)發(fā)酵，政企合作模式將成為未來(lái)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)主要模式。一方面，企業(yè)通過特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的模式獲得園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)資格，將極大的降低園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，使得園區(qū)運(yùn)營(yíng)從“重資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)向“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)因?yàn)闆]有巨大的成本壓力，其運(yùn)營(yíng)重心也將會(huì)從“短期回籠資金”向“長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)集聚”轉(zhuǎn)移，有利于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的持續(xù)發(fā)展。另一方面，政府通過契約模式與企業(yè)共建運(yùn)營(yíng)園區(qū)，有利于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)環(huán)境的良性發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的集聚將能夠?yàn)檎畮?lái)持續(xù)的稅收收入和穩(wěn)定的就業(yè)崗位，有利于社會(huì)安定。

 

二、智慧園區(qū)成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的必然選擇

形成穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)集群是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)標(biāo)志性特點(diǎn)。而產(chǎn)業(yè)集群的持續(xù)壯大和產(chǎn)業(yè)集群上下游產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善才是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的終極目標(biāo)。隨著越來(lái)越多資金雄厚的企業(yè)殺入產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，拼“硬件”成為基本手段，因此，通過提供高品質(zhì)的物理空間，吸引并留住產(chǎn)業(yè)企業(yè)，保持產(chǎn)業(yè)集群的穩(wěn)定將變得越來(lái)越困難。而對(duì)于已經(jīng)成型的園區(qū)而言，根本不具備拼“硬件”的條件，總不能把園區(qū)拆掉重建。同時(shí)，高品質(zhì)的“硬件”往往意味著較高的園區(qū)入駐成本，這無(wú)疑是對(duì)正處于寒冬期的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的又一重打擊。隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的“軟件”環(huán)境將成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)，智慧園區(qū)的概念也應(yīng)運(yùn)而生。

 

1. 智慧園區(qū)賦予園區(qū)更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力

智慧園區(qū)是國(guó)內(nèi)各類成熟園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的典范，智慧化不僅能提升園區(qū)的吸引力，還能促進(jìn)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，給予戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，順應(yīng)信息技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用趨勢(shì)，這是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)所不具有的。智慧園區(qū)的未來(lái)趨勢(shì)將會(huì)是創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，智慧園區(qū)將會(huì)從傳統(tǒng)的劃區(qū)租地、功能劃區(qū)等轉(zhuǎn)移到園區(qū)的運(yùn)營(yíng)上來(lái)。如何把園區(qū)內(nèi)部的企業(yè)、園區(qū)方、周邊配套商業(yè)和園區(qū)內(nèi)的所有服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，真正幫助園區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)非核心業(yè)務(wù)外包，是智慧園區(qū)最好的出路。智慧園區(qū)的最終目的是為園區(qū)企業(yè)打造一個(gè)高效率低成本的體驗(yàn)感非常好的服務(wù)平臺(tái)。

 

2. 智慧園區(qū)是提升服務(wù)效率、提高服務(wù)質(zhì)量的有效途徑

對(duì)于園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)來(lái)講，智慧園區(qū)平臺(tái)將能夠利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)重塑并標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程。傳統(tǒng)的服務(wù)模式?jīng)Q定了服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平的高低主要受具體提供服務(wù)的人員的素質(zhì)高低影響。企業(yè)的同樣一項(xiàng)訴求，處理人員不同，處理結(jié)果也有較大的差異。智慧園區(qū)的建設(shè)能夠?qū)⒎?wù)模式由原有的以服務(wù)人員為核心重塑為以服務(wù)流程為核心，并形成標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)流程。同時(shí)，智慧園區(qū)平臺(tái)還能夠簡(jiǎn)化服務(wù)環(huán)節(jié)，提高服務(wù)效率，節(jié)省人力成本。

 

三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

越來(lái)越多的企業(yè)或機(jī)構(gòu)涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，行業(yè)領(lǐng)域魚龍混雜，良莠不齊，大家對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)也不盡相同。從國(guó)外先進(jìn)案例來(lái)看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展即將進(jìn)入成熟期，未來(lái)趨勢(shì)也日漸明顯。

 

1. 區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化差異

隨著電子信息技術(shù)的高速發(fā)展，各國(guó)尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整和優(yōu)化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化直接催生了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的興起和發(fā)展。2017年我國(guó)大陸地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)總增加值中占比為51%，而發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)這一比例基本上可以達(dá)到70%，個(gè)別發(fā)達(dá)地區(qū)甚至超過90%，因此我國(guó)正處在甚至將長(zhǎng)期處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的階段。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的直接動(dòng)力。

 

2014年開始，涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的各路資本的種種活動(dòng)在地產(chǎn)領(lǐng)域掀起了巨大的波瀾，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近幾年新進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)達(dá)到70余家。未來(lái)，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)將主要釋放由產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求，重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，形成總部基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)、研發(fā)基地集聚地。中西部地區(qū)及大城市周邊將承接?xùn)|部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)因產(chǎn)業(yè)升級(jí)而外溢的加工、制造、組裝等產(chǎn)業(yè)，形成工業(yè)園區(qū)、高科技園區(qū)及物流園區(qū)等集聚區(qū)。同時(shí)，受國(guó)家政策影響，自貿(mào)區(qū)、城鎮(zhèn)化、國(guó)家級(jí)新區(qū)等也將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求的動(dòng)力。未來(lái)二三線城市大有可為。

 

2. 未來(lái)“大而全”與“小而精”的園區(qū)將并存

“大而全”的產(chǎn)業(yè)新城是城鎮(zhèn)化的有效途徑之一，是最受各地政府歡迎的模式之一。華夏幸福就提出了“以產(chǎn)興城、以城興產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體”的理念。一方面，產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)榈胤秸暙I(xiàn)持續(xù)稅收和穩(wěn)定就業(yè)；另一方面，新城能夠在招商的同時(shí)達(dá)到引智的目的。所謂產(chǎn)城融合，即要求先能引入產(chǎn)業(yè)，繼而通過產(chǎn)業(yè)吸引人，最終的著落點(diǎn)在于人。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可分別針對(duì)產(chǎn)業(yè)和人發(fā)展不同業(yè)務(wù)（關(guān)鍵仍然在產(chǎn)業(yè)），產(chǎn)生不同營(yíng)收，最終的理想狀態(tài)是產(chǎn)業(yè)新城[3]。

 

但是，由于產(chǎn)業(yè)環(huán)境、政策規(guī)劃、區(qū)位優(yōu)勢(shì)等因素的限制，不少地區(qū)并不適合一開始就采用產(chǎn)城融合的模式。一方面，東部發(fā)達(dá)地區(qū)由于近些年的高速發(fā)展，土地等資源日益緊缺，無(wú)法滿足產(chǎn)城融合在物理空間上的需求。另一方面，在中西部待發(fā)展地區(qū)，由于產(chǎn)業(yè)環(huán)境、政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)等相對(duì)薄弱，無(wú)法快速形成一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集聚，無(wú)法為產(chǎn)業(yè)新城提供有力的支撐，容易形成空城。鑒于此，“小而精”模式的成本可控、風(fēng)險(xiǎn)可控、收益可期、周期較短，將成為越來(lái)越多園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的首選。

 

所以，根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政策環(huán)境、人力基礎(chǔ)等基礎(chǔ)要素，謹(jǐn)慎的選擇采用“大而全”的產(chǎn)業(yè)新城模式還是“小而精”的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的模式也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是否能夠成功的基礎(chǔ)。

 

3. 園區(qū)運(yùn)營(yíng)將與前期規(guī)劃招商同等重要

產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要包括前期規(guī)劃、中期產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及后期運(yùn)營(yíng)。園區(qū)建設(shè)單位要對(duì)項(xiàng)目所在地的產(chǎn)業(yè)環(huán)境及政策進(jìn)行詳細(xì)研究，根據(jù)產(chǎn)業(yè)環(huán)境確定項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位。為了為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入服務(wù)，在前期規(guī)劃的同時(shí)要對(duì)擬定的產(chǎn)業(yè)鏈及上下游企業(yè)進(jìn)行分析。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入即通常意義上我們理解的園區(qū)招商。成功的前期規(guī)劃是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的基礎(chǔ)，成功的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入又是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的前提[4]。根據(jù)產(chǎn)業(yè)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)鏈完整性、產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈打造的必要性，完成園區(qū)的規(guī)劃是考驗(yàn)園區(qū)建設(shè)單位產(chǎn)業(yè)定位能力的關(guān)鍵指標(biāo)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是考驗(yàn)園區(qū)運(yùn)營(yíng)單位的招商能力的關(guān)鍵內(nèi)容。前期規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功的基礎(chǔ)，但不是全部。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大體量的自持模式?jīng)Q定了后期運(yùn)營(yíng)才是園區(qū)運(yùn)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。通過提供全鏈條服務(wù)整合資源，服務(wù)于運(yùn)營(yíng)，打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的能力將成為園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。園區(qū)運(yùn)營(yíng)的成敗直接影響著產(chǎn)業(yè)集聚是否穩(wěn)定，園區(qū)收益是否可觀，項(xiàng)目是否具有增值空間。

 

4. 園區(qū)運(yùn)營(yíng)將從向客戶要收益轉(zhuǎn)為向資源要收益

未來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將從以下幾個(gè)方面獲取收益：一是租金收益，與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)相同，租金收益為園區(qū)的基本收益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收益中租金及相關(guān)收益占比達(dá)到甚至超過89%。租金收益是園區(qū)的基本收益，是園區(qū)開展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流保障。二是服務(wù)收益。服務(wù)能力將成為園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，增值服務(wù)收益為園區(qū)挖掘新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)提供了更高的想象空間。隨著第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，服務(wù)型收益的比重將越來(lái)越高，也將成為園區(qū)收益的主要組成部分之一。三是產(chǎn)業(yè)投資收益。“房東+股東”的模式越來(lái)越受到園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的歡迎。由于朝朝暮暮的相處，園區(qū)運(yùn)營(yíng)單位對(duì)園區(qū)可投資項(xiàng)目的了解是其他投資機(jī)構(gòu)不具備的優(yōu)勢(shì)。園區(qū)運(yùn)營(yíng)商開展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資具備更高的成功率、較低的風(fēng)險(xiǎn)和更為可觀的回報(bào)率。四是園區(qū)項(xiàng)目增值收益。成功的運(yùn)營(yíng)將使園區(qū)項(xiàng)目的價(jià)值得到不斷提升，可以通過資產(chǎn)證券化或者產(chǎn)業(yè)基金收購(gòu)等模式提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

 

未來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)會(huì)不僅會(huì)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展壯大，也會(huì)在中西部地區(qū)生根發(fā)芽。未來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將出現(xiàn)“大而全”和“小而精”共存共榮的發(fā)展場(chǎng)景。未來(lái)，運(yùn)營(yíng)將逐漸成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的重要組成部分。未來(lái)，資源將成為園區(qū)運(yùn)營(yíng)單位最為寶貴的資產(chǎn)。（作者：徐明曉）