城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是提升居民生活品質(zhì)、推動城市更新和擴大有效投資的重要民生工程。2025年，地方政府專項債券政策進一步優(yōu)化，明確將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入重點支持領(lǐng)域，通過專項債資金撬動社會資本參與，破解改造資金瓶頸。根據(jù)財政部及國家發(fā)改委最新政策導(dǎo)向，專項債資金優(yōu)先支持手續(xù)完備、收益可覆蓋的改造項目，重點解決小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共服務(wù)缺失等問題，助力構(gòu)建“宜居、韌性、智慧”城市。中機院爭資立項小組結(jié)合2025年政策動態(tài)，系統(tǒng)梳理老舊小區(qū)改造專項債申報要點，為地方政府規(guī)范申報流程、提高資金使用效率提供參考。  

一、主管部門  

1. 財政部門：統(tǒng)籌專項債額度分配、資金監(jiān)管及償債計劃審核，省級財政部門負責全省項目申報統(tǒng)籌。  

2. 發(fā)展改革部門：審核項目與國家規(guī)劃、年度投資計劃的契合度，牽頭項目儲備庫管理。  

3. 住建部門：作為行業(yè)主管部門，負責改造方案技術(shù)審查、實施進度督導(dǎo)及改造標準制定。  

4. 自然資源部門：核實用地性質(zhì)及規(guī)劃許可，確保改造不涉及違規(guī)用地。  

二、政策內(nèi)容  

1. 支持范圍擴大：明確將老舊小區(qū)改造納入專項債重點投向，支持改造內(nèi)容包括水電氣暖管網(wǎng)更新、加裝電梯、停車場建設(shè)、適老化改造等，需明確改造小區(qū)數(shù)量及涉及戶數(shù)（如“改造30個小區(qū)，惠及5000戶居民”）。  

2. 資本金比例優(yōu)化：允許專項債資金作為項目資本金，比例上限提升至25%，緩解地方財政壓力。  

3. 收益機制創(chuàng)新：鼓勵通過停車費、廣告位租金、充電樁運營等收益覆蓋債券本息，支持“肥瘦搭配”項目打包申報。  

4. 優(yōu)先支持條件：手續(xù)齊全、年內(nèi)開工的項目優(yōu)先納入發(fā)行庫，高風險地區(qū)限制新增申報。  

三、支持范圍  

1. 改造內(nèi)容：  

   - 基礎(chǔ)設(shè)施類：供排水、供電、供氣、供熱管網(wǎng)更新，道路修繕，消防設(shè)施升級。  

   - 公共服務(wù)類：加裝電梯、無障礙設(shè)施、社區(qū)養(yǎng)老中心、便民服務(wù)站建設(shè)。  

   - 環(huán)境提升類：綠化亮化、垃圾分類設(shè)施、智慧安防系統(tǒng)安裝。  

2. 量化要求：需明確改造小區(qū)數(shù)量、總建筑面積、涉及戶數(shù)，例如“改造小區(qū)20個，建筑面積50萬平方米，惠及居民8000戶”。  

3. 負面清單：禁止用于房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體建設(shè)及樓堂館所裝修。  

四、申報條件  

1. 項目合規(guī)性：納入省級老舊小區(qū)改造規(guī)劃，取得立項批復(fù)、用地預(yù)審、環(huán)評批復(fù)等手續(xù)。  

2. 收益自平衡：項目收益覆蓋融資本息1.1倍以上，收益來源需具體可行（如停車費年收入200萬元）。  

3. 資本金到位：資本金比例不低于20%，可通過財政資金、居民自籌或?qū)ｍ梻Y金（符合條件）解決。  

4. 前期成熟度：完成初步設(shè)計及施工圖審查，取得施工許可證或規(guī)劃許可“三證”之一。  

五、審核要點  

1. 投向合規(guī)性：嚴格核查是否屬于老舊小區(qū)改造支持目錄，禁止捆綁商業(yè)開發(fā)。  

2. 收益測算合理性：審核收入來源的可行性（如停車費單價參照周邊標準）、用戶覆蓋率（如小區(qū)車位使用率≥80%）。  

3. 手續(xù)完備性：重點查驗用地、環(huán)評、施工許可等核心要件，未取得標識碼的項目不予入庫。  

4. 風險管控：高風險地區(qū)需額外提供債務(wù)化解方案，存量債務(wù)率超警戒線的區(qū)域限制新增申報。  

六、申報窗口及流程  

1. 申報時間：  

   - 提前批：每年11月10日-15日，重點支持續(xù)建項目。  

   - 常規(guī)批：次年3月啟動，支持新開工項目。  

2. 流程步驟：  

   - 儲備入庫：通過“國家重大建設(shè)項目庫”提交項目基本信息，取得儲備庫編碼。  

   - 方案編制：編制《實施方案》《財務(wù)評價報告》《法律意見書》（“一案兩書”）。  

   - 省級評審：財政廳組織專家評審，通過后納入發(fā)行備選庫。  

   - 額度分配：省級統(tǒng)籌分配額度，優(yōu)先支持成熟度高、收益顯著的項目。  

七、資料清單

       結(jié)語  

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造專項債申報需緊扣政策導(dǎo)向，強化項目收益設(shè)計與風險防控。地方政府應(yīng)提前謀劃項目儲備，完善居民協(xié)商機制，并通過多部門協(xié)同提升申報效率。2025年政策進一步向民生領(lǐng)域傾斜，為城市更新提供了重要機遇，建議各地精準對接支持范圍，推動老舊小區(qū)改造與城市功能提升深度融合。