近期，浙江、四川先后發(fā)行專項(xiàng)債券收購存量商品房。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，浙江、四川兩地用于收購存量商品房的專項(xiàng)債券分別為17.5億元、1.7億元，分別占各省當(dāng)期發(fā)行新增專項(xiàng)債券的3.2%、0.6%（浙江、四川當(dāng)期分別發(fā)行新增專項(xiàng)債券552.7億元、284.3億元），合計發(fā)行金額19.2億元，整體規(guī)模不高。

　　從收購項(xiàng)目的企業(yè)性質(zhì)來看，兩地合計11個收購項(xiàng)目，其中7個項(xiàng)目為地方國企所有，2個為混合所有制企業(yè)項(xiàng)目，2個為民企項(xiàng)目，地方國企的項(xiàng)目是收購主力，其收購金額達(dá)16.5億元，占比超85%。

　　從收購價格來看，收購定價多通過備案價折扣的方式進(jìn)行，如湖州南湖區(qū)多項(xiàng)目收購價格約為備案價格的90%左右；杭州祥生 銀湖新語項(xiàng)目收購房源為企業(yè)自持商品房及車位，溫州三個項(xiàng)目收購房源均為企業(yè)配建的政策性住房，因此收購價格折扣較大，如萬科 歐洲華庭，協(xié)商確定本次收購戶型建筑面積90、120平方米的價格在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定指定銷售價基礎(chǔ)上再進(jìn)行9折，分別按備案價的63%、54%進(jìn)行計算。

　　從收購房源用途來看，多數(shù)收購項(xiàng)目用于保障性租賃住房，其中南充儀隴縣項(xiàng)目部分收購房源用于配售型保障房。值得注意的是，湖州溪畔居等項(xiàng)目先期用于保障性租賃住房，在運(yùn)營期滿后出售房產(chǎn)，即先租后售，項(xiàng)目整體運(yùn)營收入包括保障性租賃住房的租金收入、出售房產(chǎn)收入、停車費(fèi)收入。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，繼浙江首批支持收購存量商品房項(xiàng)目專項(xiàng)債落地后，四川省在專項(xiàng)債政策支持方面采取了較為靈活的方式。專項(xiàng)債資金用途廣泛，并非專門針對商品房庫存收購，而是將房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)與其他領(lǐng)域項(xiàng)目打包處理。其中僅部分資金用于收購存量商品房，這種綜合發(fā)債模式體現(xiàn)了政策實(shí)施的統(tǒng)籌性。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，以南充市為例，專項(xiàng)債資金部分用于商品房收購具有現(xiàn)實(shí)合理性。值得注意的是，四川省專項(xiàng)債利率水平略高于其他地區(qū)，這實(shí)際上反映了不同地區(qū)的償債成本差異。相比之下，浙江省同類項(xiàng)目因保障房等產(chǎn)品市場消化能力較強(qiáng)，項(xiàng)目風(fēng)險相對較小，因此利率更具優(yōu)勢。

　　從風(fēng)險管控角度，嚴(yán)躍進(jìn)建議，需要持續(xù)監(jiān)測專項(xiàng)債利率水平，確保債務(wù)風(fēng)險可控。同時，要重點(diǎn)評估收購項(xiàng)目的后續(xù)變現(xiàn)能力和現(xiàn)金流生成能力，這是保障債務(wù)償還的關(guān)鍵因素。這種差異化的發(fā)債策略，既考慮了地方實(shí)際情況，也兼顧了債務(wù)可持續(xù)性要求。