在中國經(jīng)濟邁向高質量發(fā)展的關鍵階段，地方政府專項債券成為穩(wěn)投資、促增長的重要政策工具。2026年專項債申報工作即將啟動，城市更新2.0、新基建、鄉(xiāng)村振興三大領域憑借政策支持力度大、收益模式清晰、社會效益顯著等特點，成為最具投資價值的“黃金賽道”。

城市更新2.0作為三大“黃金賽道”之首，呈現(xiàn)出從“大拆大建”到有機更新、從“單一改造”到運營一體化的顯著趨勢。城市發(fā)展已從“增量擴張”轉向存量提質，城市更新2.0成為推動城市高質量發(fā)展的重要抓手，也是2026年專項債申報的“黃金賽道”之一。

一、城市更新2.0：政策最前沿的投資高地

1. 城中村改造：政策驅動，資金密集

根據(jù)國務院“城中村改造三年行動（2024-2026）”計劃，2026年將是該行動的收官之年，政策支持力度達到頂峰。申報項目必須納入省級項目庫，且需要配套資金不低于總投資的20%。

成功案例：杭州某區(qū)采用“拆改結合”模式，獲批專項債券資金達25億元。該項目通過土地出讓收入和商業(yè)運營收入實現(xiàn)了資金平衡，為同類項目提供了可復制的范本。投資者可重點關注位于一線城市和強二線城市核心區(qū)域的城中村改造項目，這些項目具有更高的資產(chǎn)價值和收益保障。

新趨勢：目前更強調“零增地擴改建”模式，在原有土地上通過提高建筑容積率、優(yōu)化布局來提升土地利用效率和產(chǎn)出效益，實現(xiàn)土地的集約化利用和經(jīng)濟效益的雙重提升。

2. 老舊小區(qū)功能提升：民生導向，運營為王

“改造+運營”一體化模式成為新趨勢，通過充電樁建設與物業(yè)費收益等組合形式實現(xiàn)項目自我造血。財政補貼最高可達項目總投資的30%，但需提供區(qū)縣級配套文件作為支撐。

重點方向：

加裝電梯：解決老舊小區(qū)居民上下樓難題

智慧化改造：引入智能門禁、車輛識別系統(tǒng)提升安全性與便捷性

適老化設施：建設無障礙通道、社區(qū)養(yǎng)老服務設施

成功案例：重慶市南岸區(qū)自2021年起，已有超40個區(qū)級項目納入全市城市更新試點，累計改造老舊小區(qū)430萬平方米，覆蓋5.1萬戶居民。該區(qū)通過“不破壞原有格局、不割裂文化記憶”的原則，不僅改善了居住環(huán)境，還引入新業(yè)態(tài)，形成“環(huán)境優(yōu)化—業(yè)態(tài)集聚—人氣回升”的良性循環(huán)。

3. 地下管網(wǎng)“里子工程”：高補貼比例，門檻嚴格

2026年地下管網(wǎng)更新改造項目補貼比例高達70%，但申報門檻相應提高：必須提供管網(wǎng)現(xiàn)狀檢測報告，無報告項目將直接被否決。檢測報告需詳細說明管網(wǎng)老化程度、破損位置和運行狀況，為改造方案提供科學依據(jù)。這類項目雖前期要求高，但一旦符合條件，獲得資金支持的比例也最高。

二、成功案例深度剖析

案例一：上海普洛斯“零增地擴改建”模式

普洛斯上海新西北物流園采用“零增地擴改建”模式，在保持土地面積不變的情況下，通過提高建筑容積率、優(yōu)化布局和資源配置，凈新增建筑面積約9.8萬平方米。

項目一期投入運營后出租率已超90%，并引入了全球連鎖超市ALDI奧樂齊等頭部企業(yè)7。這種模式避免了新增工業(yè)用地供給的困難，通過存量資產(chǎn)升級滿足市場對高品質載體的需求，成為優(yōu)化城市物流結構的關鍵。

案例二：廣州夏茅村工業(yè)園改造

珠江實業(yè)集團旗下廣州城市更新集團主導的夏茅村級工業(yè)園改造項目，采用“國企引領+村社聯(lián)動+專業(yè)運營”模式，通過市場化手段精準盤活存量土地資源。

項目投資超10億元將原有老舊廠房和倉庫改造為“產(chǎn)業(yè)辦公+商業(yè)消費+電競娛樂”三鏈融合的現(xiàn)代活力園區(qū)。全部建成后年營收預計超10億元，年納稅總額超1.6億元，帶動村集體年增收2400萬元。

案例三：武漢漢正街新安九如片更新

武漢市漢正街新安九如片城市更新項目采用“慎拆慎建保肌理”的原則，強調微觀設計須符合宏觀規(guī)劃，尤其是保護好城市綠廊和歷史街巷等尺度。

中標方案提出了“交通、肌理、風貌、運營四維街區(qū)重構”更新框架，“五坊二十二組團”分區(qū)結構，以及“非標商業(yè)組織、游牧式運營、原住民空間權入股”等創(chuàng)新運營思路

三、申報材料清單及注意事項

核心申報材料清單

根據(jù)各城市更新政策要求，申報城市更新項目通常需要準備以下材料：

1.項目實施主體資格確認申請書

2.申請人身份證明文件（企業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照復印件等）

3.城市更新單元規(guī)劃確定的項目拆除范圍內土地和建筑物的測繪報告、權屬證明及抵押、查封情況核查文件

4.申請人形成或者作為單一主體的相關證明材料

5.更新意愿證明材料（如舊居住區(qū)業(yè)主委托申報的，須提供計劃申報委托書）

6.三圖一表：更新單元范圍圖、現(xiàn)狀權屬圖、建筑物信息圖和地塊現(xiàn)狀詳細信息一覽表

7.管網(wǎng)現(xiàn)狀檢測報告（針對地下管網(wǎng)項目，此為必需文件）

8.收益平衡方案：詳細說明項目資金平衡計劃和收益來源

關鍵注意事項

1.政策合規(guī)性：確保項目符合國家和地方城市更新政策導向。

2.權屬清晰：城市更新項目往往涉及復雜的土地權屬問題，特別是集體土地轉國有和歷史遺留產(chǎn)權的確權。必須確保合法合規(guī)的土地轉化是順利推進項目的基礎。

3.資金平衡：設計合理的資金結構，可以結合專項債、REITs和社會資本（PPP模式）等多種資金來源，確保項目資金充足且成本可控。

4.分區(qū)管控：注意深圳市等地方推出的商業(yè)性辦公分區(qū)管控政策，全市劃分為戰(zhàn)略預留區(qū)、適度配置區(qū)、嚴格控制區(qū)三類區(qū)域，對城市更新項目實施分區(qū)管控。

5.長效運營：方案中需充分考慮項目更新后的運營模式，確保項目具有自我造血能力，避免投入產(chǎn)出失衡問題。

四、重要時間節(jié)點

（一）核心窗口期（2025年9月-10月）

1.省級項目儲備庫關閉：多數(shù)省份要求10月底前完成2026年專項債項目申報（部分省份如廣東、江蘇等提前至9月底）。

2.國家重大建設項目庫填報：通過國家發(fā)改委系統(tǒng)提交項目信息（需同步完成可研、環(huán)評等前置手續(xù)）。

（二）審核期（2025年11月-12月）

1.省級初審：地方財政/發(fā)改部門篩選項目，剔除不合規(guī)、收益不足項目。

2.國家復核：財政部、發(fā)改委聯(lián)合審查，反饋問題清單（未通過項目可補正，但時間緊迫）。

（三）額度分配（2026年1月-3月）

1.財政部下達額度：全國總規(guī)模預計超3.8萬億元（具體分省額度根據(jù)項目質量分配）。

2.省級額度分解：優(yōu)先支持成熟度高、年內可開工的項目。

五、 結語：城市更新邁向高質量發(fā)展新階段

城市更新2.0階段已經(jīng)不再僅僅是物理空間的改造，更是機制創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級與社區(qū)治理協(xié)同推進的系統(tǒng)工程。

2026年專項債申報為城市更新項目提供了重大機遇，但也對項目的規(guī)劃質量、運營模式和資金平衡提出了更高要求。

成功的城市更新項目需要堅持“以人為本、有機更新、可持續(xù)發(fā)展”的理念，從“單一改造”走向“多元融合”，從“硬件提升”走向“運營為王”，才能真正實現(xiàn)城市品質提升和可持續(xù)發(fā)展的雙贏目標。

城市更新本質上是為城市發(fā)展注入新動能，為居民生活創(chuàng)造新價值。2026年，抓住專項債機遇，推動城市更新從“量”的擴張轉向“質”的提升，正是時候。