一、開篇：政策新信號(hào)與城市更新的“時(shí)代考題”
（一）國家戰(zhàn)略升級(jí)：從“拆建”到“更新”的理念革新
1、2025年中央城市工作會(huì)議明確提出“以推進(jìn)城市更新為重要抓手，走城市內(nèi)涵式發(fā)展道路”，標(biāo)志著我國城市發(fā)展從“大規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”。
2、《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》勾勒清晰路徑：到2030年，建立可持續(xù)的更新模式，實(shí)現(xiàn)從“安全底線守護(hù)”到“功能完善”“品質(zhì)提升”再到“文化傳承”的階梯式進(jìn)階。
3、地方政策體系形成“立法保障+配套制度+技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”三級(jí)架構(gòu)：深圳出臺(tái)全國首部城市更新條例，北京構(gòu)建“1+N+X”政策體系，全國310多個(gè)城市完成專項(xiàng)規(guī)劃編制，“總體規(guī)劃-單元策劃-項(xiàng)目實(shí)施”管理模式成標(biāo)配。
（二）核心矛盾：6萬億投資背后的“成長煩惱”
1、2024年全國實(shí)施城市更新項(xiàng)目6萬余個(gè)，完成投資約2.9萬億元，但“重建設(shè)輕運(yùn)營”問題突出。
2、典型問題案例：部分仿古商業(yè)街商戶存活率不足30%；舊廠房改造項(xiàng)目補(bǔ)貼結(jié)束后80%商鋪撤離，空置率超60%；財(cái)政依賴度高達(dá)60%-70%，地方政府債務(wù)壓力加劇。
3、破解關(guān)鍵：跳出“增量開發(fā)思維”，轉(zhuǎn)向“存量運(yùn)營邏輯”，重構(gòu)“政策系統(tǒng)+金融工具+運(yùn)營模式”底層代碼。
二、突圍路徑：三大核心策略破解更新難題
（一）破解資金困局——多元融資“輸血變?cè)煅?/p>
1、政策資金打底
2025年中央財(cái)政安排200億元補(bǔ)助20個(gè)示范城市（東部8億、中部10億、西部12億），超長期特別國債、中央預(yù)算內(nèi)投資向城市更新傾斜。
地方政府專項(xiàng)債累計(jì)發(fā)行近1000億元，重點(diǎn)支持老舊小區(qū)、歷史街區(qū)改造。
2、市場(chǎng)化工具激活
全國28個(gè)城市設(shè)立城市更新基金，總規(guī)模達(dá)4550億元，西安、上海通過“母子基金”放大資金效應(yīng)。
REITs成為存量盤活利器：北京金隅智造工場(chǎng)通過REITs回收資金400多億元，形成“改造-運(yùn)營-再投資”閉環(huán)；深圳元芬新村將老舊小區(qū)改造成保障房，租金收益率達(dá)4.8%。
3、創(chuàng)新模式降本
深圳“肥瘦搭配”模式：將盈利性項(xiàng)目與公益性項(xiàng)目捆綁，用商業(yè)收益反哺民生工程。
稅費(fèi)減免讓利：北京、上海對(duì)城市更新REITs實(shí)施所得稅“三免三減半”，深圳允許企業(yè)用REITs收益的20%抵扣土地購置成本。
（二）平衡利益訴求——政府+市場(chǎng)+居民“三角共治”
1、政府：劃底線、給激勵(lì)
深圳大沖村改造中，通過“容積率獎(jiǎng)勵(lì)”提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性，制定物業(yè)置換、貨幣補(bǔ)償?shù)榷嘣仓梅桨福迕裢ㄟ^股權(quán)分配分享收益。
北京南鑼鼓巷實(shí)施“彈性用地”政策，允許歷史街區(qū)在保護(hù)前提下開展混合經(jīng)營。
2、市場(chǎng)：強(qiáng)運(yùn)營、做增量
青島、深圳探索“帶方案出讓”土地，企業(yè)提前介入規(guī)劃設(shè)計(jì)，縮短開發(fā)周期。
上海楊浦濱江引入社會(huì)資本參與工業(yè)遺存改造，將舊廠房轉(zhuǎn)型為科創(chuàng)園區(qū)，帶動(dòng)周邊土地溢價(jià)30%。
3、居民：賦權(quán)利、共參與
重慶紅育坡創(chuàng)新“居民議事會(huì)”機(jī)制：更新前通過三輪方案公示收集意見，施工期由居民推選監(jiān)督員巡查質(zhì)量，改造后將30%運(yùn)維成本節(jié)約額返還居民。
北京南鑼鼓巷推行“申請(qǐng)式騰退”，居民可自主選擇外遷獲補(bǔ)償或留改改善居住條件，87%院落通過租賃置換完成騰退。
（三）長效運(yùn)營——從“建得好”到“活得好”
1、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入激活存量
上海楊浦濱江：拆除低效工業(yè)設(shè)施釋放30萬平方米空間，引入科技創(chuàng)新企業(yè)，配套2000余套人才公寓和15分鐘生活圈，從“工業(yè)銹帶”變?yōu)椤翱苿?chuàng)水岸”，年產(chǎn)值超50億元。
蘇州工業(yè)園：通過REITs引入智能制造企業(yè)，租金溢價(jià)率達(dá)30%。
2、文化賦能提升價(jià)值
北京南鑼鼓巷采用“微循環(huán)”更新：對(duì)歷史建筑用原材料、原工藝修復(fù)，引入琉璃制作、京繡等12個(gè)非遺工坊，商業(yè)業(yè)態(tài)從低端商鋪轉(zhuǎn)向文創(chuàng)體驗(yàn)。
3、服務(wù)延伸創(chuàng)造收益
物業(yè)管理企業(yè)迎來新機(jī)遇：參與社區(qū)商業(yè)運(yùn)營、養(yǎng)老服務(wù)等多元化業(yè)務(wù)。
政策要求新增社區(qū)必須配建養(yǎng)老、托育設(shè)施，相關(guān)運(yùn)營需求將持續(xù)釋放。
三、風(fēng)險(xiǎn)警示：避開四大“更新陷阱”
（一）認(rèn)知陷阱
1、問題：用“房地產(chǎn)開發(fā)思維”做更新，盲目拆建。如某項(xiàng)目整體拆除老街區(qū)建仿古街，游客差評(píng)率40%，開業(yè)一年后商戶存活率不足30%。
2、對(duì)策：先做城市體檢，精準(zhǔn)識(shí)別需求，避免“一刀切”。
（二）資金陷阱
1、問題：過度依賴政府投入，缺乏市場(chǎng)化平衡。某舊廠房改造僅靠財(cái)政補(bǔ)貼維持，補(bǔ)貼結(jié)束后迅速蕭條。
2、對(duì)策：用“肥瘦搭配”“REITs退出”等模式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡。
（三）規(guī)劃陷阱
1、問題：重外觀輕功能，與需求脫節(jié)。某項(xiàng)目斥資百萬建燈光秀廣場(chǎng)，因無休息設(shè)施、缺乏社交空間，實(shí)際人流量僅為預(yù)期的20%。
2、對(duì)策：建立“更新前征詢-更新中監(jiān)督-更新后評(píng)估”全周期機(jī)制。
（四）運(yùn)營陷阱
1、問題：產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與空間改造脫節(jié)。某文創(chuàng)園僅做外立面翻新，未引入配套業(yè)態(tài)，空置率超60%。
2、對(duì)策：綁定長期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，如REITs要求項(xiàng)目有10年穩(wěn)定收益預(yù)期。
四、未來機(jī)遇：企業(yè)如何分食“更新蛋糕”？
（一）房企轉(zhuǎn)型
從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量運(yùn)營”，2024年TOP10房企市占率達(dá)39%，行業(yè)集中度持續(xù)提升，具備規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理能力的企業(yè)將勝出。
（二）產(chǎn)業(yè)鏈上游
新型建材需求爆發(fā)，高質(zhì)量管材、環(huán)保裝飾材料、建筑光伏一體化材料等增速領(lǐng)先；建筑施工企業(yè)需提升改造技術(shù)，適應(yīng)老舊小區(qū)、歷史建筑的精細(xì)化施工需求。
（三）服務(wù)業(yè)藍(lán)海
社區(qū)養(yǎng)老、托育設(shè)施運(yùn)營需求激增；物業(yè)管理企業(yè)可拓展商業(yè)運(yùn)營、文化IP打造等業(yè)務(wù)；文旅行業(yè)可參與歷史街區(qū)活化，發(fā)展特色民宿、非遺體驗(yàn)等業(yè)態(tài)。
（四）政策紅利窗口
2025年示范城市競(jìng)爭(zhēng)性申報(bào)啟動(dòng)，中央財(cái)政傾斜+地方立法完善，提前布局的企業(yè)將搶占先機(jī)。
五、結(jié)語：更新的本質(zhì)是“生長”
城市更新不是簡單的“翻新”，而是讓城市在傳承中持續(xù)生長——它需要政策的“骨架”、金融的“血液”、產(chǎn)業(yè)的“肌肉”，更需要多方主體共同參與的“靈魂”。
從深圳大沖村的“利益平衡術(shù)”到北京南鑼鼓巷的“文脈傳承”，從上海楊浦濱江的“產(chǎn)業(yè)升級(jí)”到重慶紅育坡的“居民共治”，中國城市正在用“繡花功夫”替代“跑馬圈地”。未來，那些能實(shí)現(xiàn)“自我造血”的城市更新項(xiàng)目，將真正激活存量價(jià)值，讓每座城市都能書寫屬于自己的復(fù)興密碼。
