正是基于對(duì)“產(chǎn)”“城”關(guān)系不匹配所帶來的種種弊端的反思，近幾年產(chǎn)城融合正逐漸成為全新的發(fā)展理念，主導(dǎo)著國(guó)內(nèi)眾多地區(qū)的規(guī)劃實(shí)踐。

     目前，國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國(guó)家級(jí)產(chǎn)城融合示范區(qū)、特色小鎮(zhèn)等不同類型的產(chǎn)城融合區(qū)域發(fā)展平臺(tái)，已經(jīng)成為助力新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要載體。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，從過去單純的物理空間建設(shè)轉(zhuǎn)向更加注重城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和功能完善，轉(zhuǎn)型成為城市運(yùn)營(yíng)商。

     上海交通大學(xué)城市科學(xué)研究院院長(zhǎng)、首席專家劉士林認(rèn)為，自2012年以來，在國(guó)家嚴(yán)格控制新城新區(qū)審批和出臺(tái)一系列規(guī)范治理舉措后，“產(chǎn)”與“城”情況已得到明顯好轉(zhuǎn)。

     反思初心 補(bǔ)齊“民生短板”

     改革開放初期，伴隨著全球資本的涌入及工業(yè)化快速推進(jìn)的浪潮，作為改革的“窗口”，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為最早的“新區(qū)”，快速出現(xiàn)在大江南北。

     事實(shí)上，在長(zhǎng)期的觀察中也發(fā)現(xiàn)，因產(chǎn)城分割產(chǎn)生的人居環(huán)境質(zhì)量的“差”、空間布局結(jié)構(gòu)的“亂”等一系列現(xiàn)實(shí)的問題，成為限制人們美好生活的“圍城”。

     正是基于對(duì)“產(chǎn)”“城”關(guān)系不匹配所帶來的種種弊端的反思，城市與產(chǎn)業(yè)的關(guān)系開始引起大家思考，并于 2012 年首次被提出。從提出 “工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng) ” 到 “推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展 ”，再到《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》，都在啟示在新一輪經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下，城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化應(yīng)當(dāng)相互依存與平衡。

     國(guó)家發(fā)展改革委2015年7月印發(fā)了《關(guān)于開展產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)有關(guān)工作的通知》，擬在全國(guó)范圍內(nèi)選擇60個(gè)左右條件成熟的地區(qū)開展產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)工作，并于2016年下半年印發(fā)了《關(guān)于支持各地開展產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)的通知》，明確提出了58個(gè)產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)的主要任務(wù)。

     根據(jù)要求，產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)目的是希望在依托原有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)上，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，加快產(chǎn)業(yè)園區(qū)從單一的生產(chǎn)型園區(qū)經(jīng)濟(jì)向綜合型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好、城市服務(wù)功能完善、邊界相對(duì)明晰的城市綜合功能區(qū)，培育區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為新型工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化探路。

     “具體到每一個(gè)人、每一座城來說，或許我們的出行可以不用這樣輾轉(zhuǎn)，我們的工作可以不用奔走異地，把浪費(fèi)在路上的時(shí)間用來享受美好生活。而彌補(bǔ)這種不平衡不充分的發(fā)展，就需要‘產(chǎn)城融合’的理念?！?/span> 

     “這種情況已得到明顯好轉(zhuǎn)。”劉士林認(rèn)為，目前主要是如何治理一些后遺癥，主要包括幾個(gè)方面，一是由于前一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)的無序開發(fā)，一些新城新區(qū)依然存在比較繁重的房地產(chǎn)“去庫(kù)存”任務(wù)；二是由于前一個(gè)時(shí)期急功近利的“招商引資”，一些新城新區(qū)在生態(tài)紅線的壓力下需要開展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；三是由于一些新城新區(qū)忽視了公共服務(wù)和文化設(shè)施的配套，未來也需要盡快補(bǔ)上教育、醫(yī)療、文化供給“民生短板”。

     從房企到城市運(yùn)營(yíng)商

     隨著中國(guó)房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，大批房地產(chǎn)企業(yè)完成了原始基本積累，在產(chǎn)城融合發(fā)展的浪潮下，也進(jìn)入了一個(gè)以城市新城區(qū)開發(fā)建筑推動(dòng)城市群發(fā)展的歷史時(shí)期，并探索出了諸多產(chǎn)城共生的范本。

     《產(chǎn)城融合發(fā)展報(bào)告（2017）》指出，產(chǎn)城融合發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的必然趨勢(shì)，越來越多的企業(yè)開始整合資源，在產(chǎn)業(yè)集聚、運(yùn)營(yíng)服務(wù)上發(fā)力，服務(wù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和改善民生等需要，加快搶占城市運(yùn)營(yíng)的藍(lán)海。

    打造產(chǎn)城融合共生的城市運(yùn)營(yíng)商成為房地產(chǎn)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)，萬科、保利、綠地、碧桂園等企業(yè)都提出向“城市運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型。而一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始向新城新區(qū)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條。

     “房地產(chǎn)企業(yè)的天花板遲早會(huì)到來，企業(yè)要盡早轉(zhuǎn)型。”此前，在本報(bào)主辦的“‘產(chǎn)城融合’——2017年中國(guó)城市發(fā)展峰會(huì)”上，中國(guó)宏泰發(fā)展高級(jí)副總裁楊允表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，產(chǎn)城融合是必然趨勢(shì)。另外，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都需要產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要完善服務(wù)配套功能，所以我們強(qiáng)調(diào)以產(chǎn)業(yè)構(gòu)建為先導(dǎo)，走產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)發(fā)展模式?！爸袊?guó)宏泰發(fā)展之所以從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域運(yùn)營(yíng)商，主要是基于對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)的判斷?！?/span>

     此外，自2002年以來，華夏幸福以PPP模式聯(lián)合固安縣政府著手運(yùn)營(yíng)固安工業(yè)園，在土地整理投資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)方面效果明顯，并得到了國(guó)務(wù)院的“點(diǎn)贊”，成為政府、企業(yè)、百姓多方共贏的范本。

     《產(chǎn)城融合發(fā)展報(bào)告（2017》也指出，產(chǎn)城融合發(fā)展也存在諸多的問題，一是地方加快產(chǎn)城融合發(fā)展、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化積極性整體較高，但存在片面追求規(guī)模和速度、貪大圖快的傾向；二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃趨同，產(chǎn)業(yè)鏈集聚效應(yīng)無法發(fā)揮；三是管理“兩張皮”導(dǎo)致資源銜接不暢；四是與產(chǎn)城融合發(fā)展相配套的土地政策待完善，供地方式難以適應(yīng)產(chǎn)城融合發(fā)展的需要，制約區(qū)域開發(fā)和可持續(xù)運(yùn)營(yíng)， 與城市更新相關(guān)的存量土地利用管理政策滯后；此外，產(chǎn)城融合政企合作模式和機(jī)制未理順。

     “這些年，很多城市都在加快轉(zhuǎn)型發(fā)展，產(chǎn)城關(guān)系開始出現(xiàn)新的變化，城鎮(zhèn)功能的完善與否，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的促進(jìn)與拉動(dòng)作用日漸凸顯，產(chǎn)城融合的空間范圍、內(nèi)容形態(tài)乃至機(jī)制都面臨新的要求和挑戰(zhàn)。產(chǎn)城融合示范區(qū)等的建設(shè)，都是對(duì)產(chǎn)城融合新載體、新平臺(tái)的探索和實(shí)踐?！敝袊?guó)城市發(fā)展研究院院長(zhǎng)嚴(yán)奉天也指出面對(duì)新態(tài)勢(shì)，需要進(jìn)一步明確，城鎮(zhèn)發(fā)展要有產(chǎn)業(yè)做支撐，防止“空心化”；產(chǎn)業(yè)發(fā)展要以城市為依托，防止“孤島化”。

     特色小鎮(zhèn)防范“假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)”

     《產(chǎn)城融合發(fā)展報(bào)告（2017）》指出，在具體實(shí)踐過程中，國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國(guó)家級(jí)產(chǎn)城融合示范區(qū)、特色小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村等不同類型的產(chǎn)城融合區(qū)域發(fā)展平臺(tái)，已經(jīng)成為助力新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要載體。

     其中，近兩年掀起的創(chuàng)建特色小鎮(zhèn)熱潮，和過去的產(chǎn)業(yè)園相比，更加強(qiáng)調(diào)“產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、社區(qū)”的融合發(fā)展，成為產(chǎn)城融合新實(shí)驗(yàn)。

     據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前全國(guó)共有20個(gè)省份提出特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建計(jì)劃，總計(jì)劃數(shù)量已超過1500個(gè)，2017年7月27日，住建部公布了第二批276個(gè)特色小鎮(zhèn)名單，加上2016年住建部公布的第一批特色小鎮(zhèn)127個(gè)，目前全國(guó)特色小鎮(zhèn)一共有403個(gè)，結(jié)合剩余14個(gè)尚未公布計(jì)劃的省份推算，全國(guó)將會(huì)出現(xiàn)2000多個(gè)省級(jí)特色小鎮(zhèn)，成為國(guó)家千鎮(zhèn)計(jì)劃的后備軍。

     不過，從“特色小鎮(zhèn)”一詞首次提出至今，特色小鎮(zhèn)發(fā)展取得了斐然的成績(jī)；但在遍地開花的特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中，也暴露了特色小鎮(zhèn)建設(shè)的“千鎮(zhèn)一面”和“空心化”等突出問題，如何以產(chǎn)興鎮(zhèn)、產(chǎn)城融合也成為未來特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中亟須解決的難題。

     12月4日，國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)土資源部、環(huán)境保護(hù)部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見》，其中特別強(qiáng)調(diào)要“嚴(yán)控房地產(chǎn)化傾向”和“防范‘假小鎮(zhèn)真地產(chǎn)’項(xiàng)目”。劉士林認(rèn)為，這是針對(duì)一些特色小鎮(zhèn)打著建特色小鎮(zhèn)的幌子，實(shí)際上卻是在小鎮(zhèn)做房地產(chǎn)項(xiàng)目。其后果不僅會(huì)把過去在城市中的“房地產(chǎn)城市化”引到村鎮(zhèn)一級(jí)，同時(shí)由于村鎮(zhèn)一級(jí)吸納人口有限，會(huì)造成新的庫(kù)存壓力。

     如何避免這個(gè)問題？劉士林認(rèn)為，一是基于小鎮(zhèn)的人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)做好小鎮(zhèn)空間規(guī)劃，避免出現(xiàn)“有鎮(zhèn)無人”；二是基于小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展合理配置相關(guān)的土地資源，避免出現(xiàn)“有鎮(zhèn)無產(chǎn)”；三是通過研究制定差異化發(fā)展戰(zhàn)略，避免小鎮(zhèn)在產(chǎn)業(yè)和發(fā)展模式上“千鎮(zhèn)一面”，都是一個(gè)模子，是導(dǎo)致小鎮(zhèn)相對(duì)數(shù)量過剩、人口和產(chǎn)業(yè)分布過于稀疏和松散，最終導(dǎo)致小鎮(zhèn)出現(xiàn)“空鎮(zhèn)”“產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)不融合”的主要原因之一。

     “特色小鎮(zhèn)是以特色產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的一種發(fā)展模式，這也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了新的發(fā)展機(jī)遇，但過度開發(fā)必然導(dǎo)致‘五官畸形’?！?嚴(yán)奉天認(rèn)為，發(fā)展特色小鎮(zhèn)必須遵循兩個(gè)發(fā)展規(guī)律，首先要遵循產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律；其次要遵循規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)并重的原則。

     業(yè)內(nèi)專家一致認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)在中國(guó)如火如荼的發(fā)展，盡管面臨諸多問題和困難，在不斷探索和發(fā)展之后，必定會(huì)迎來光明的朝陽，將會(huì)協(xié)調(diào)和處理好產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展的空間關(guān)系，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙提升。