據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計估算數(shù)據(jù)顯示，目前全國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)供應(yīng)總面積超過60億平方米，并且每年還有大約1.4億平方米的新增供應(yīng)量。已經(jīng)建成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)載體空置的規(guī)模超過25億平方米。其中一線城市工業(yè)廠房平均空置率大約10%左右，研發(fā)辦公類載體空置率達到35%。二線城市工業(yè)廠房平均空置率大約30%，研發(fā)辦公類載體平均空置率45%。三線及以下城市工業(yè)廠房空置率平均40%左右，研發(fā)辦公類載體的空置率平均達到60%。這標(biāo)志著，產(chǎn)業(yè)園區(qū)正式進入存量時代。

　　同時，市場上仍然存在不少經(jīng)營較好，高入駐率的園區(qū)。那么產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體的空置率攀高，主要原因有哪些呢？

　　根據(jù)走訪的一些園區(qū)來看，主要存在以下幾個方面的原因。首要原因是產(chǎn)品錯配。在集約利用土地的大背景下，疊加了招大引強、要面子、盲目跟風(fēng)等因素，在園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計階段往往優(yōu)先考慮政策導(dǎo)向，而忽視了市場客戶的實際需求。比如有些城市和地區(qū)，當(dāng)?shù)氐拿駹I經(jīng)濟活躍，中小企業(yè)發(fā)展需求很多，這些中小企業(yè)對載體的使用有他們的共性需求，在不了解企業(yè)需求的情況下，盲目推進“工業(yè)上樓”和“標(biāo)準(zhǔn)廠房”建設(shè)，導(dǎo)致企業(yè)的需求無法滿足，建成的載體難以去化。還有一種誤解，就是很多地方認(rèn)為研發(fā)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)比生產(chǎn)型園區(qū)高級，盲目上馬各類科技園、研發(fā)園載體。在人才基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)能級不匹配的情況下，這類園區(qū)往往存在較高的空置率。

　　第二，是價格的錯配。一些缺乏產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗的企業(yè)，在園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)的過程中對成本控制的能力有限，為了形象好盲目增加玻璃幕墻、石材立面等高成本投入，導(dǎo)致建設(shè)成本過高，在招商環(huán)節(jié)遇到定價難題。剛需型實體企業(yè)對成本是非常敏感的，多數(shù)企業(yè)對功能需求更為重視，不愿意為面子工程買單。不會因為建設(shè)多花錢，客戶就可以承受高租金。產(chǎn)業(yè)園區(qū)載體的租售價格，是受到市場供需關(guān)系影響的。

　　再加上公平競爭條例出臺，建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的背景下，一些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的地方，失去了政策招商的抓手，無疑是雪上加霜。

　　“高空置率”也為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營帶來很多風(fēng)險和問題，產(chǎn)品、價格與市場匹配度降低，導(dǎo)致建成載體難以去化，現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，經(jīng)營壓力增大，帶來暴雷風(fēng)險等。

　　如何解決這些問題呢？

　　首先，要回歸對產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)經(jīng)營的本質(zhì)與初心，建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)載體的目的是發(fā)展產(chǎn)業(yè)。聯(lián)東之前服務(wù)過的一個地方國資園區(qū)，采用成本定價法，開發(fā)成本高，所以租金定得也高，一批企業(yè)看中了載體，但因為租金價格是市場價的2倍左右，導(dǎo)致企業(yè)無法簽約入駐，全部流失掉。但是，深圳今年就創(chuàng)新性地提出了 “低成本空間”招商方式，控制租金水平，為招商賦能，以租金換產(chǎn)業(yè)，嘗試將 “產(chǎn)業(yè)效益”納入國有資產(chǎn)的考核范疇，來解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商租金的定價問題。

　　第二，要挖掘本地企業(yè)的特質(zhì)，做精細(xì)化差異化經(jīng)營。既要重視戰(zhàn)略性新型產(chǎn)業(yè)，也要關(guān)注本地優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。除了招大引強，更應(yīng)該關(guān)注中小企業(yè)的實際需求。參天大樹都是從樹苗長起來的，與其把精力放在移植上，不如更多關(guān)注培育中小企業(yè)的成長，一棵參天大樹，不如一片生機勃勃的產(chǎn)業(yè)叢林。

　　第三，打破管理機制限制，尋求專業(yè)運營單位合作。一些地方國資類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在招商與經(jīng)營方面，受體系限制，對于招商運營團隊的激勵和管理缺乏抓手，難以提高效率。這種情況下，可以選擇與專業(yè)運營單位合作，借力市場的手段解決盤活問題。

　　第四，在公平競爭條例之下，應(yīng)該放棄傳統(tǒng)的資源政策換產(chǎn)業(yè)投資的老套路。 考慮從企業(yè)實際需求出發(fā)，通過產(chǎn)業(yè)鏈資源的整合與價值投資，幫企業(yè)降成本、 擴市場、優(yōu)化服務(wù)，通過軟實力吸引企業(yè)入駐。

　　第五，考慮產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的客觀規(guī)律，擴大合作渠道，從產(chǎn)業(yè)集中度高的一線城市引導(dǎo)一部分降本需求明顯，并且需要擴大生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)能轉(zhuǎn)移。