01 土儲專項債常見問題整理

土地用途相關

土地儲備方案中，若納入征地拆遷補償方案，則可以用于土地上的房屋拆遷；工業(yè)用地轉變?yōu)樯虡I(yè)用地，需先確認是否符合國土空間規(guī)劃，并與自規(guī)部門溝通能否調整；農村閑置集體土地不符合收儲條件，可通過全域土地綜合整治處理。

申報主體與范圍

高新區(qū)、經開區(qū)存量土地可納入上一級政府土地土儲，如縣級經開區(qū)納入市本級土地土儲；國企土地可以作為收購對象，平臺公司還可通過土儲專項債化債；對于企業(yè)已在工業(yè)用地上建廠房的情況，應采用收購而非新增方式處理。

申報流程與材料

土儲專項債和發(fā)改系統關系不大，如北京部分項目做成一級土地開發(fā)，基建項目先入重大項目庫，從自然資源到土儲系統，無需立項和編寫可研報告；自規(guī)系統上傳的方案是實施方案。

資金使用與額度

土儲專項債資金一次性到位，申報額度不受不高于 80% 的限制，已發(fā)行項目多為 100%，資金用于完整購買土地；發(fā)行資金先支付給出售人，嚴禁空轉并實行穿透式監(jiān)管；公開專項債額度 4.4 萬億元，預計用于土地儲備的約為 10% 即 4400 億元或更低，其中包含存量商品房和拖欠企業(yè)貸款。

土地產權與評估

有抵押的土地可以收儲，但需債權人同意，且收入資金要能覆蓋成本，地塊應具備交易屬性，產權清晰，查封土地不具備收儲條件；新增地塊收儲無評估，存量土地作為資產可進行評估；收回平臺公司土地時，若低于原價格，本地土儲中心在報當地縣政府同意并集體決策的情況下，可規(guī)避國有資產流失風險。

其他問題

土儲專項債在本息覆蓋比上要求為 1.2；年度土儲計劃可找當地土儲中心咨詢，進行動態(tài)儲備；三四線城市項目包裝時，一般總投資在 2 億左右，避免一個大項目包裝幾塊地。

02 土儲專項債申報要點

1.土地儲備方案要完備

方案中應明確土地的來源、用途、規(guī)劃等關鍵信息，若涉及房屋拆遷，需將拆遷補償方案納入其中，確保各項安排符合法律法規(guī)和政策要求。

2.符合規(guī)劃與產權要求

土地必須符合國土空間規(guī)劃，對于擬調整用途的土地，要提前與自規(guī)部門溝通并獲得許可；地塊產權要清晰，具備交易屬性，有抵押的土地收儲需謹慎處理，確保資金能夠覆蓋成本且債權人同意。

3.合理規(guī)劃項目投資規(guī)模

根據城市規(guī)模和實際情況，合理確定項目投資規(guī)模，如三四線城市項目總投資一般控制在 2 億左右，避免過度包裝項目，確保項目的可行性和收益性。

4.關注資金使用規(guī)范

嚴格按照規(guī)定，確保資金一次性到位且?？顚Ｓ?，直接支付給出售人，杜絕資金空轉，配合穿透式監(jiān)管，保障資金安全和有效使用。

5.注重本息覆蓋比

確保項目預期收益能夠達到本息覆蓋比 1.2 的要求，在項目規(guī)劃和預算編制時，充分考慮土地增值、開發(fā)收益等因素，合理測算收益，確保償債能力。

6.配合申報流程要求

雖然與發(fā)改系統關聯度低，但仍需按照自然資源到土儲系統的流程進行申報，準備好實施方案等相關材料，及時上傳至自規(guī)系統，確保申報工作順利進行。

03 土儲專項債申報流程圖

04  土儲專項債改進措施

1、加強政策解讀與培訓

相關部門應加大對土儲專項債政策的宣傳和解讀力度，組織針對地方政府、平臺公司和相關企業(yè)的培訓，提高從業(yè)者對政策的理解和把握能力，減少因政策誤解導致的申報失誤和操作風險。

2、完善土地評估機制

針對存量土地評估和新增土地收儲評估的不同情況，建立更加科學、規(guī)范的評估體系，明確評估標準和方法，確保土地價值得到準確評估，為土儲專項債的發(fā)行和實施提供可靠依據。

3、強化項目監(jiān)督與管理

建立健全項目監(jiān)督機制，從項目申報、資金使用到項目實施和收益分配，進行全過程監(jiān)督，及時發(fā)現和解決問題，防止國有資產流失，保障項目順利推進，提高土儲專項債的使用效益。

4、優(yōu)化項目規(guī)劃與設計

地方政府在規(guī)劃土儲項目時，應充分考慮土地的后續(xù)利用和開發(fā)，結合當地經濟發(fā)展需求和產業(yè)布局，合理確定土地用途和開發(fā)模式，提高土地資源的利用效率，實現土地價值最大化。

5、加強部門協作與溝通

自然資源、財政、發(fā)改等部門應加強協作與溝通，形成工作合力，在土地規(guī)劃、項目審批、資金監(jiān)管等方面建立有效的協調機制，共同推進土儲專項債工作的順利開展。